Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, erhält das Geld nicht automatisch nach Vertragsunterzeichnung. Banken knüpfen die Auszahlung an eine Reihe vertraglicher Bedingungen, die sogenannten Auszahlungsvoraussetzungen. Diese Bedingungen dienen der Absicherung des Kreditgebers und stellen sicher, dass die vereinbarten Sicherheiten tatsächlich bestehen, bevor Mittel fließen. Erst wenn der Kreditnehmer alle geforderten Nachweise erbracht hat, wird der Darlehensbetrag freigegeben.
Die wesentlichen Voraussetzungen im Überblick
Die wichtigste Einzelanforderung ist in der Regel die Bestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank. Das Kreditinstitut besteht auf erstrangiger Absicherung im Grundbuch, weil nur so im Verwertungsfall der vorrangige Zugriff auf die Immobilie gewährleistet ist. Je nach Vereinbarung reicht manchen Banken bereits die notarielle Bestellungsurkunde aus, andere warten auf die vollständige Eintragung ins Grundbuch – zuständig für Immobilien im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Grundbuchamt Weilheim.
Darüber hinaus muss der rechtskräftige Kaufvertrag vorliegen. Die Bank prüft dabei, ob Kaufpreis und Rahmenbedingungen mit der erteilten Finanzierungszusage übereinstimmen. Bei Neubauprojekten tritt an diese Stelle üblicherweise der Bauvertrag.
Schließlich verlangen die meisten Kreditgeber den Nachweis einer abgeschlossenen Gebäudeversicherung, in der die Bank als Sicherungsnehmerin eingetragen ist. Fehlt dieser Nachweis, wird die Auszahlung zurückgehalten – unabhängig davon, ob alle anderen Unterlagen vollständig sind.
Ablauf bei einer Bestandsimmobilie
Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie koordiniert der Notar den Auszahlungsprozess. Nach beurkundungsreifer Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen – dazu zählen unter anderem die Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Zahlung der bayerischen Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent – fordert der Notar die Bank schriftlich zur Auszahlung auf.
Der Darlehensbetrag fließt dabei nicht unmittelbar an den Verkäufer, sondern auf ein Notaranderkonto. Von dort leitet der Notar die Mittel treuhänderisch weiter, sobald sämtliche Bedingungen erfüllt sind. Ein typisches Hindernis in dieser Phase sind noch offene Grundschulden des Verkäufers: Die finanzierende Bank des Käufers kann ihre erstrangige Grundschuld erst dann eintragen lassen, wenn der Vorverkäufer eine Löschungsbewilligung seiner eigenen Bank beibringt. Diese Abstimmung zwischen den Kreditinstituten kann einige Tage in Anspruch nehmen und sollte bei der Zeitplanung berücksichtigt werden.
Besonderheiten bei Neubauten
Bei Neubauprojekten erfolgt die Darlehensauszahlung typischerweise in mehreren Tranchen, die an den jeweiligen Baufortschritt geknüpft sind. Die Bank fordert zu jedem Auszahlungsschritt einen Nachweis über den erreichten Bauzustand – etwa durch ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen oder eine Bestätigung des bauleitenden Architekten. So wird sichergestellt, dass die bereits ausgezahlten Beträge durch den tatsächlich erbrachten Bauwert gedeckt sind. Gerade in einer Region mit hohen Grundstückswerten wie dem Alpenvorland, wo Bodenrichtwerte und Baukosten überdurchschnittlich hoch liegen, hat dieses Vorgehen für beide Seiten erhebliche finanzielle Relevanz.
