Wer ein Gebäude errichtet, kalkuliert in erster Linie die reinen Baukosten – also Rohbau, Ausbau und Technik. Daneben entstehen jedoch zahlreiche weitere Aufwendungen, die unter dem Begriff Baunebenkosten zusammengefasst werden. Sie sind in der DIN 276 der Kostengruppe 700 zugeordnet und belaufen sich in der Praxis häufig auf 15 bis 20 Prozent der eigentlichen Bausumme. Wer diesen Posten in der Finanzplanung zu knapp ansetzt, gerät schnell in Liquiditätsprobleme – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau im Murnauer Moos oder eine Bebauung am Staffelsee-Ufer handelt.
Planungs- und Beratungsleistungen
Den größten Anteil der Baunebenkosten bilden in der Regel die Honorare für planende und beratende Fachleute. Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und beläuft sich je nach Leistungsbild und Honorarzone erfahrungsgemäß auf etwa 10 bis 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Hinzu kommen Leistungen des Tragwerksplaners (Statik), der Haustechnikplaner für Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro sowie gegebenenfalls eines Energieberaters.
Bereits im Vorfeld des eigentlichen Bauvorgangs fallen Kosten für ein Baugrundgutachten an, das Aussagen über Bodenbeschaffenheit und Grundwasser trifft. Im Alpenvorland mit seinen teils moorigen Untergründen rund um Murnau ist ein solches Gutachten keine Formalie, sondern eine echte Planungsgrundlage. Vermessungsleistungen für Lageplan und Grenzfeststellung sind ebenfalls einzukalkulieren.
Genehmigungs- und Prüfgebühren
Die Baugenehmigung selbst kostet üblicherweise zwischen 0,2 und 0,5 Prozent der Bausumme; zuständig ist im Landkreis Garmisch-Partenkirchen das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben ist zudem eine amtliche Prüfung der Statik vorgeschrieben. Abnahmen durch den Schornsteinfeger oder die Schlussabnahme durch die Baubehörde gehören ebenfalls in diese Kostengruppe, ebenso wie eine eventuelle bautechnische Baubegleitung zur laufenden Qualitätskontrolle.
Finanzierungsnebenkosten
Bauvorhaben werden selten vollständig aus Eigenkapital finanziert. Aus dem Baudarlehen entstehen daher eigene Nebenkosten: Bereitstellungszinsen fallen an, solange Darlehensbeträge noch nicht abgerufen wurden, und ein etwaiges Disagio mindert den effektiv ausgezahlten Betrag. Für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch – zuständig ist in diesem Bereich das Grundbuchamt Weilheim – werden Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig, die bundesweit einheitlich geregelt sind.
Baustellenbetrieb und Außenanlagen
Schließlich entstehen Kosten, die den laufenden Baubetrieb erst ermöglichen: provisorische Strom- und Wasserversorgung, Baustelleneinrichtung mit Container und Bauzaun sowie der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung. Falls das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, kommen Erschließungsbeiträge für Kanal, Wasser und Straße dazu – ein Punkt, der bei Grundstücken in den gefragteren Randlagen des Blauen Landes nicht selten erhebliche Beträge erreicht. Auch die Außenanlagen mit Terrasse, Einfahrt und Gartengestaltung sind Teil des Gesamtprojekts und sollten von Anfang an im Budget auftauchen.
