Die HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – ist das zentrale Vergütungsregelwerk für Planungsleistungen im Bauwesen. Ursprünglich als verbindliche Preisvorschrift konzipiert, fungiert sie seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 nur noch als Orientierungsrahmen, an dem sich Auftraggeber und Planer bei der Honorarvereinbarung ausrichten können. Strukturell gliedert die HOAI Planungsprozesse in klar definierte Leistungsphasen und Honorarzonen – eine Systematik, die trotz des veränderten Rechtsrahmens unverändert praxisrelevant geblieben ist.
Rechtliche Entwicklung seit 1977
Die erste Fassung der HOAI trat 1977 in Kraft mit dem Ziel, Planungsqualität durch einheitliche Vergütungsstandards zu sichern. Mehrere Novellierungen folgten; die bislang letzte größere Überarbeitung datiert auf das Jahr 2013. Im Juli 2019 entschied der EuGH, dass verbindliche Mindest- und Höchsthonorarsätze gegen EU-Binnenmarktrecht verstoßen. Die Bundesregierung passte die HOAI daraufhin 2021 an: Seitdem gelten die Honorarwerte lediglich als Orientierungsgrößen, und Vertragsparteien können Honorare frei – auch unterhalb der früheren Mindestsätze – vereinbaren. In der Praxis orientieren sich gleichwohl viele Auftraggeber und Planer weiterhin an der HOAI-Systematik, weil sie Transparenz und Vergleichbarkeit schafft.
Die neun Leistungsphasen im Überblick
Die HOAI unterteilt den Planungs- und Bauprozess in neun aufeinanderfolgende Leistungsphasen (LPH), denen jeweils prozentuale Honoraranteile zugeordnet sind:
- LPH 1 – Grundlagenermittlung (ca. 2 %): Klärung der Aufgabenstellung, erste Bestandsaufnahme
- LPH 2 – Vorplanung (ca. 7 %): Entwicklung eines Planungskonzepts, Kostenschätzung, Prüfung alternativer Lösungsansätze
- LPH 3 – Entwurfsplanung (ca. 15 %): Ausarbeitung des Konzepts zu Entwurfszeichnungen im Maßstab 1:100, Kostenberechnung
- LPH 4 – Genehmigungsplanung (ca. 3 %): Erstellung der Bauantragsunterlagen und Abstimmung mit Behörden – in der Region zuständig ist das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen
- LPH 5 – Ausführungsplanung (ca. 25 %): Detailzeichnungen bis in den Maßstab 1:1 als aufwändigste Einzelphase
- LPH 6 – Vorbereitung der Vergabe (ca. 10 %): Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Kostenvoranschlägen
- LPH 7 – Mitwirkung bei der Vergabe (ca. 4 %): Angebotseinholung, Preisvergleich
- LPH 8 – Objektüberwachung (ca. 32 %): Bauüberwachung vor Ort, Koordination der Gewerke, Kostenfeststellung – mit Abstand die honorarintensivste Phase
- LPH 9 – Objektbetreuung (ca. 2 %): Begleitung während der Gewährleistungsfrist; darüber hinausgehende Leistungen sind separat zu vereinbaren
Honorarermittlung: Kosten und Zonen
Das konkrete Architektenhonorar ergibt sich aus zwei Hauptfaktoren: den anrechenbaren Kosten und der Honorarzone. Als anrechenbare Kosten gelten im Wesentlichen die Baukosten nach DIN 276, vor allem die Kostengruppen 300 (Baukonstruktion) und 400 (Technische Anlagen). Bei Umbauten erhöht die mitzuverarbeitende Bausubstanz die Berechnungsgrundlage. Die fünf Honorarzonen reichen von Zone I (sehr geringe Anforderungen, etwa einfache Nebengebäude) bis Zone V (sehr hohe gestalterische und technische Komplexität). Ein durchschnittliches Einfamilienhaus wird typischerweise in Honorarzone III eingestuft; aufwändigere Neubauten mit besonderer Architektur – wie sie im hochwertigen Segment rund um Murnau oder am Staffelsee durchaus üblich sind – können Zone IV erreichen.
Beispielrechnung für einen Neubau im Alpenvorland
Ein Bauherr plant ein freistehendes Einfamilienhaus in Seehausen am Staffelsee mit anrechenbaren Kosten von 600.000 Euro (Kostengruppen 300 + 400), eingestuft in Honorarzone III. Nach den HOAI-Orientierungswerten ergibt sich rechnerisch ein Gesamthonorar für die vollständige Architektenleistung (LPH 1–9) in einer Größenordnung von etwa 55.000 bis 70.000 Euro – je nachdem, ob der untere oder obere Orientierungswert der Zone vereinbart wird. Da die Honorarsätze seit 2021 frei verhandelbar sind, kann das tatsächliche Honorar abweichen. Sinnvoll ist es, mindestens zwei bis drei Angebote mit identisch definiertem Leistungsumfang einzuholen und dabei nicht allein auf den Preis zu achten: Deutlich unter dem Orientierungsrahmen liegende Angebote können auf einen reduzierten Leistungsumfang oder Qualitätsrisiken hinweisen.
Worauf Bauherren bei der Vertragsgestaltung achten sollten
Seit dem Wegfall der verbindlichen Mindesthonorare kommt der schriftlichen Vertragsgestaltung besondere Bedeutung zu. Honorarvereinbarungen sollten mindestens in Textform vorliegen und den beauftragten Leistungsumfang – idealerweise präzise nach HOAI-Leistungsphasen – klar benennen. Ergänzend empfiehlt sich ein Zahlungsplan, der sich am tatsächlichen Leistungsfortschritt orientiert, sowie eine Regelung zur Berufshaftpflichtversicherung des Planers. Wer ein Grundstück im Blauen Land erworben hat und nun baut, sollte zudem frühzeitig klären, ob für das Vorhaben besondere Anforderungen – etwa durch Denkmalschutz, Bebauungsplan oder alpine Lageverhältnisse – zu berücksichtigen sind, da diese die Honorarzone und damit die Gesamtkosten spürbar beeinflussen können.
