Die Bauordnung ist kein einheitliches Bundesgesetz, sondern existiert in 16 länderspezifischen Fassungen – eine für jedes Bundesland. In Bayern gilt die Bayerische Bauordnung (BayBO), die sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Errichtung, Änderung und den Betrieb baulicher Anlagen festlegt. Sie umfasst Regelungen zu Standsicherheit, Brandschutz, Wärmeschutz und der Verkehrssicherheit von Gebäuden und bildet damit die zentrale Rechtsgrundlage für nahezu jedes Bauvorhaben. Als inhaltliche Orientierungshilfe dient den Ländern die Musterbauordnung (MBO), von der sie jedoch in wesentlichen Punkten abweichen können und es auch tun.
Was die BayBO konkret regelt
Der Regelungsumfang der Bayerischen Bauordnung ist erheblich. Besonders praxisrelevant für Eigentümer und Bauherren sind folgende Bereiche:
Genehmigungsverfahren: Die BayBO unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen Vorhaben und solchen, die unter die Genehmigungsfreistellung fallen. Welches Verfahren greift, hängt von Art, Größe und Lage des Vorhabens ab.
Abstandsflächen: Bauliche Anlagen müssen Mindestabstände zu den Grenzen des Nachbargrundstücks einhalten. Die genauen Tiefen dieser Abstandsflächen variieren je nach Bundesland erheblich – zwischen 0,4 H und 1,0 H des jeweiligen Wandmaßes. Bayern hat hier eigene Festlegungen getroffen, die sich von anderen Ländern unterscheiden.
Stellplatzpflicht: Wer neu baut oder eine Nutzungsänderung vornimmt, muss in der Regel eine ausreichende Anzahl an Pkw-Stellplätzen nachweisen. Der konkrete Stellplatzschlüssel kann durch kommunale Satzungen ergänzt oder modifiziert werden.
Brandschutz: Die BayBO schreibt Mindestanforderungen an Rettungswege, Brandwände und Feuerwehrzufahrten vor – Regelungen, die insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Gebäuden erheblichen Einfluss auf die Planung haben.
Barrierefreiheit: Bei Neubauten bestimmter Gebäudeklassen verlangt die BayBO die Berücksichtigung barrierefreier Zugänglichkeit.
Vollzug durch die Bauaufsichtsbehörden
Die Einhaltung der Bauordnung überwacht die untere Bauaufsichtsbehörde. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das das zuständige Landratsamt. Es prüft eingereichte Bauvorlagen auf ihre Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, begleitet bei Bedarf die Bauausführung und kann im Fall von Verstößen die Nutzung einer Anlage untersagen oder den Rückbau anordnen.
Wer ein Grundstück im Alpenvorland erwirbt – etwa in Murnau, Seehausen am Staffelsee oder in einer der begehrten Hanglagen mit Bergblick – sollte frühzeitig prüfen, welche bauordnungsrechtlichen Vorgaben für das konkrete Vorhaben gelten. Gerade in exponierten Lagen oder bei denkmalschutzrelevanten Bestandsgebäuden können die Anforderungen der BayBO planerisch anspruchsvoll sein.
Unterschiede zwischen den Bundesländern
Wer Immobilien in verschiedenen Bundesländern vergleicht oder plant, sollte sich bewusst sein, dass scheinbar gleiche Begriffe in der jeweiligen Landesbauordnung unterschiedlich definiert sein können. Was in Bayern als Vollgeschoss zählt, muss in Nordrhein-Westfalen nicht identisch ausgelegt werden. Gleiches gilt für die Voraussetzungen zur Genehmigungsfreistellung oder die zulässigen Verfahrensarten. Die Musterbauordnung schafft zwar eine gemeinsame Grundlage, aber keine Einheitlichkeit.
