Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag mit einer Bausparkasse, der aus zwei aufeinanderfolgenden Phasen besteht: Zunächst baut der Sparer ein Mindestguthaben auf, anschließend erhält er ein Bauspardarlehen zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz. Ziel ist stets die Verwendung für wohnwirtschaftliche Zwecke – vom Neubau über den Kauf bis hin zur Modernisierung einer Immobilie. Das Instrument ist besonders für Käufer interessant, die langfristig planen und sich gegen künftige Zinsentwicklungen absichern möchten.
Wie ein Bausparvertrag aufgebaut ist
Der Vertrag legt eine Bausparsumme fest – das ist der Gesamtbetrag aus angespartem Guthaben und dem späteren Darlehen. In der Ansparphase zahlt der Sparer monatlich in den Vertrag ein, bis er in der Regel 40 bis 50 Prozent dieser Summe erreicht hat. Erst dann wird der Vertrag zugeteilt: Die Bausparkasse berechnet dazu eine sogenannte Bewertungszahl, in die Einzahlungsdauer und -höhe einfließen. Nach der Zuteilung wird das Bauspardarlehen ausgezahlt und in festen monatlichen Raten zurückgezahlt – zu einem Zinssatz, der unveränderlich bleibt.
Die Konditionen unterscheiden sich je nach Tarif und Anbieter: Guthabenzinsen bewegen sich aktuell auf sehr niedrigem Niveau, während Darlehenszinsen je nach Marktlage und Tarif variieren. Hinzu kommt eine Abschlussgebühr, die üblicherweise zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme liegt.
Staatliche Förderung nutzen
Für bestimmte Einkommensgruppen lassen sich über den Bausparvertrag zwei staatliche Förderinstrumente aktivieren. Die Wohnungsbauprämie beträgt zehn Prozent auf eingezahlte Beträge bis zu einem jährlichen Höchstbetrag und ist an Einkommensgrenzen geknüpft. Zusätzlich können Arbeitnehmer, die vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag einzahlen, die Arbeitnehmer-Sparzulage in Anspruch nehmen.
Beide Förderungen sind ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendbar – eine nachträgliche Umwidmung ist nicht möglich. Wer im Landkreis Garmisch-Partenkirchen eine Immobilie erwerben möchte, sollte dabei im Blick haben, dass Bayern mit 3,5 Prozent den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz bundesweit bietet. Das entlastet zwar nicht den Bausparvertrag selbst, wirkt sich aber günstig auf die Gesamterwerbsnebenkosten aus.
Stärken und Grenzen des Instruments
Der Bausparvertrag eignet sich vor allem als langfristiges Planungsinstrument und als Absicherung gegen steigende Zinsen. Ein Überblick über seine wesentlichen Eigenschaften:
- Zinssicherheit: Der Darlehenszins wird bei Vertragsabschluss fixiert – unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau bis zur Zuteilung entwickelt.
- Förderungsfähigkeit: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage können die Rendite der Ansparphase spürbar verbessern.
- Keine Grundschuld erforderlich: Bei kleineren Darlehensbeträgen verzichten Bausparkassen häufig auf eine grundbuchliche Besicherung.
- Lange Vorlaufzeit: Bis zur Zuteilung vergehen je nach Tarif und Einzahlungsverhalten mehrere Jahre – eine Finanzierung auf kurzem Zeithorizont lässt sich damit nicht abbilden.
- Zweckbindung: Das Darlehen darf ausschließlich für wohnwirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden; eine freie Verfügbarkeit ist nicht vorgesehen.
Im hochpreisigen Alpenvorland rund um Murnau und den Staffelsee, wo Kaufpreise und Bodenrichtwerte seit Jahren auf überdurchschnittlichem Niveau liegen, deckt ein Bauspardarlehen allein in der Regel nur einen Teil des Finanzierungsbedarfs. Sinnvoll eingesetzt ist es daher häufig als Ergänzung – etwa zur Absicherung einer Anschlussfinanzierung oder zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen nach dem Kauf.
