Eine Befristung im Mietrecht legt den Endzeitpunkt eines Mietverhältnisses bereits bei Vertragsschluss fest – das Mietverhältnis endet dann automatisch, ohne dass eine gesonderte Kündigung ausgesprochen werden muss. Im Bereich des Wohnraummietrechts ist eine solche Regelung jedoch nicht frei vereinbar, sondern an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt befristete Wohnraummietverträge – sogenannte Zeitmietverträge – nur zu, wenn ein anerkannter Befristungsgrund vorliegt und dieser schriftlich im Vertrag genannt wird.
Gesetzlich anerkannte Befristungsgründe
Das Wohnraummietrecht kennt im Wesentlichen drei Gründe, die eine Befristung rechtfertigen. Erstens der Eigenbedarf: Plant der Vermieter, die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses selbst zu bewohnen oder einem nahen Angehörigen zu überlassen, kann er dies als Befristungsgrund geltend machen. Zweitens Baumaßnahmen: Soll das Gebäude grundlegend umgebaut oder abgerissen werden und ist dies mit einer weiterlaufenden Vermietung nicht vereinbar, stellt auch das einen zulässigen Grund dar. Drittens die Werkswohnung: Vermietet ein Arbeitgeber eine Wohnung an einen seiner Beschäftigten, kann die Laufzeit des Mietvertrags an das Beschäftigungsverhältnis geknüpft werden.
Entscheidend ist in allen drei Fällen, dass der Befristungsgrund bereits beim Vertragsabschluss konkret absehbar ist und schriftlich im Vertrag festgehalten wird. Eine nachträgliche Angabe oder eine nur mündliche Nennung genügt nicht.
Rechtliche Wirkung und Konsequenzen
Ist die Befristung wirksam vereinbart, endet das Mietverhältnis zum festgelegten Datum, ohne dass Vermieter oder Mieter aktiv handeln müssen. Eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen – das Außerordentliche Kündigungsrecht bei Vorliegen eines wichtigen Grundes bleibt davon unberührt. Möglich ist auch die vertragliche Vereinbarung einer Verlängerungsoption, die beiden Seiten Planungssicherheit gibt.
Fehlt ein wirksamer Befristungsgrund oder wurde er nicht ordnungsgemäß im Vertrag angegeben, gilt die Befristungsabrede als unwirksam. Das Mietverhältnis läuft dann als unbefristeter Vertrag weiter – mit allen daraus folgenden Kündigungsschutzrechten des Mieters.
Praxishinweis für Vermieter im Alpenvorland
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und rund um den Staffelsee ist der Anteil an Kapitalanlegern und Eigentümern mit Eigennutzungsabsicht vergleichsweise hoch. Wer eine Immobilie zunächst vermietet, später aber selbst einziehen möchte, sollte prüfen, ob ein befristeter Mietvertrag mit Eigenbedarfsground rechtlich tragfähig ist – oder ob eine Eigenbedarfskündigung im Rahmen eines unbefristeten Vertrags die sachgerechtere Lösung darstellt. Beide Wege setzen eine sorgfältige vertragliche Gestaltung voraus. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar, da Fehler in der Vertragsgestaltung erhebliche Konsequenzen für die Durchsetzbarkeit des Rückgabeanspruchs haben können.
