Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Vorgabe, die festlegt, wer die Kosten für einen Makler zu tragen hat: grundsätzlich diejenige Partei, die ihn in Auftrag gegeben hat. Für Mietwohnungen gilt dieses Prinzip seit Juni 2015; es sichert Wohnungssuchende davor, für eine Leistung zu zahlen, die primär im Interesse des Vermieters erbracht wurde. Im Bereich des Immobilienkaufs gilt seit Dezember 2020 eine verwandte, aber eigenständige Regelung zur Provisionsteilung.
Maklerprovision bei der Wohnungsvermietung
Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermarktung seiner Wohnung, muss er die anfallende Provision selbst tragen – unabhängig davon, ob der spätere Mieter das Objekt über den Makler gefunden hat. Erteilt hingegen ein Wohnungssuchender dem Makler einen echten Suchauftrag für eine konkrete Wohnung, die noch nicht im Angebot des Maklers war, kann er zur Kostentragung herangezogen werden. Entscheidend ist dabei, ob tatsächlich ein Suchauftrag vorlag oder ob die Wohnung ohnehin bereits vermarktet wurde.
Die gesetzlich zulässige Höchstprovision bei Mietwohnungen liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Ein Betrag darüber hinaus ist unzulässig und nicht einklagbar.
Provisionsteilung beim Wohnimmobilienkauf
Für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine Neuregelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Provisionsmaklervertrag, darf der Käuferanteil die Hälfte der Gesamtprovision nicht übersteigen. Zusätzlich ist die Fälligkeit des Käuferanteils an eine Bedingung geknüpft: Erst wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich geleistet hat, wird die Zahlung des Käufers fällig.
In der Region Murnau am Staffelsee und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist eine Aufteilung von jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Seite marktüblich. Angesichts der hohen Kaufpreise im Alpenvorland – etwa in gefragten Lagen mit Staffelsee-Nähe oder Bergblick – macht diese Teilung für Käufer rechnerisch einen erheblichen Unterschied gegenüber der bis 2020 verbreiteten Praxis, die volle Provision dem Käufer aufzubürden.
Ausnahmen und Sonderfälle
Das Bestellerprinzip der Mietregelung erfasst ausschließlich Wohnraum. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien können Makler und Auftraggeber die Provisionspflicht frei vereinbaren. Entsprechendes gilt für den Erwerb von Gewerbeimmobilien: Hier greift die gesetzliche Teilungsregel nicht, sodass die Provision vertraglich flexibel gestaltet werden kann.
Handelt es sich auf Käuferseite nicht um einen Verbraucher im Sinne des Gesetzes, sondern um ein Unternehmen, das in Ausübung gewerblicher Tätigkeit kauft, besteht ebenfalls keine zwingende Pflicht zur hälftigen Aufteilung. Bei Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden, gelten ohnehin eigenständige vertragliche Konstruktionen, die von der klassischen Maklerprovision abweichen können.
