Die Provision ist die erfolgsabhängige Vergütung, die ein Immobilienmakler für die nachgewiesene oder vermittelte Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist erst mit dem wirksamen Vertragsabschluss fällig. Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien ein gesetzliches Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer tragen die Maklerkosten zu gleichen Teilen.
Rechtlicher Rahmen
Die Grundlage für den Provisionsanspruch bilden die §§ 652 bis 656d BGB. Damit ein Anspruch entsteht, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein: ein wirksamer Maklervertrag, eine erbrachte Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung), der Abschluss des Hauptvertrags sowie ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss. Der Provisionsanspruch verjährt nach drei Jahren.
Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, dass keine Seite mehr als die andere zahlen darf. Beauftragt ein Verkäufer den Makler, muss er dessen Provision zuerst entrichten – erst danach kann der Makler den vereinbarten Anteil vom Käufer einfordern. Für Maklerverträge über Wohnungskäufe schreibt § 656a BGB außerdem Textform vor: Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht aus.
Für Mietverhältnisse gilt seit 2015 das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Die Provision ist dabei auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.
Provisionshöhe im Überblick
Die Gesamtprovision bei Kaufverträgen variiert je nach Region und Marktlage zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und der Region Murnau am Staffelsee ist eine Aufteilung von je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer üblich – in der Summe also 7,14 Prozent. Auf die Provision wird Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent erhoben, die im genannten Satz bereits enthalten ist.
In einem Markt mit ausgeprägter Nachfrage – wie es für seenahe Lagen am Staffelsee oder mit Bergblick in Oberbayern typisch ist – sind Provisionsverhandlungen grundsätzlich möglich, jedoch von der jeweiligen Marktsituation und der vereinbarten Auftragsform abhängig.
Arten des Maklerauftrags
Beim einfachen Maklerauftrag besteht keine Exklusivität. Der Auftraggeber kann parallel weitere Makler beauftragen oder selbst Interessenten suchen. Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keine anderen Makler hinzuzuziehen. Die weitreichendste Form ist der qualifizierte Alleinauftrag: Hier müssen alle eingehenden Anfragen an den beauftragten Makler weitergeleitet werden. Welche Form sinnvoll ist, hängt von der Vermarktungsstrategie und dem Objekt ab.
Steuerliche Einordnung
Für Käufer zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht den steuerlichen Einstandswert der Immobilie. Unmittelbar abziehbar ist sie in der Regel nicht. Für Verkäufer mindert sie als Veräußerungskosten einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn – relevant etwa dann, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Zusammen mit der in Bayern geltenden Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent – dem niedrigsten Satz bundesweit – und den Notarkosten bildet die Provision einen wesentlichen Teil der Kaufnebenkosten, die Käufer bei ihrer Finanzierungsplanung einkalkulieren sollten.
