Als Drempel – im süddeutschen Sprachraum auch Kniestock genannt – bezeichnet man die senkrechte Außenwand im Dachgeschoss, die zwischen der Geschossdecke und dem Ansatzpunkt der Dachschräge sitzt. Er entscheidet darüber, wie viel Fläche im Dachgeschoss tatsächlich aufrecht begehbar ist und welcher Anteil davon nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) als vollwertige Wohnfläche gilt. Gerade im Alpenvorland, wo Dachgeschosswohnungen in Bestlagen rund um den Staffelsee oder mit Bergblick zu den gefragtesten Angeboten zählen, ist der Drempel ein zentrales Qualitätsmerkmal.
Drempelhöhe und ihre Auswirkungen auf die Wohnfläche
Die WoFlV teilt Raumflächen nach ihrer lichten Höhe in drei Kategorien: Bereiche mit mindestens zwei Metern Höhe werden vollständig angerechnet, Bereiche zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, und Flächen unterhalb eines Meters fließen gar nicht in die Wohnfläche ein. Der Drempel verschiebt diese Zonen direkt – ein höherer Kniestock rückt die Dachschräge weiter nach oben und vergrößert damit den vollständig anrechenbaren Bereich erheblich.
Konkret lässt sich das an einem Beispiel verdeutlichen: Bei einer Grundfläche von 80 Quadratmetern ergibt sich ohne Drempel häufig eine anrechenbare Wohnfläche von nur rund 35 Quadratmetern. Ein Drempel von 60 cm hebt diesen Wert auf etwa 50 Quadratmeter, bei 100 cm Drempelhöhe sind es rund 65 Quadratmeter, und ab 150 cm nähert man sich fast der vollen Grundfläche. Jeder gewonnene Quadratmeter wirkt sich unmittelbar auf den Wert und – bei vermieteten Objekten – auf die erzielbaren Mieteinnahmen aus.
Gängige Drempelhöhen im Überblick
Kein Drempel bedeutet, dass die Dachschräge direkt am Boden beginnt. Stehhöhe gibt es dann allenfalls in der Mittelzone; die Nutzung als Wohnraum ist kaum sinnvoll. Ein niedriger Drempel zwischen 40 und 80 cm schafft zumindest kriechend erreichbaren Stauraum, schränkt aber die Möblierung erheblich ein. Der mittlere Bereich von 80 bis 120 cm gilt als Standard bei Wohnnutzung: Der Stauraum hinter der Schräge ist bequem zugänglich, die anrechenbare Wohnfläche steigt auf 70 bis 85 Prozent der Grundfläche, und die Möblierungsfreiheit ist deutlich größer. Ein hoher Drempel ab 120 cm liefert nahezu vollgeschossartige Verhältnisse, geht aber mit höheren Baukosten einher und ist vor allem bei flachen Dachneigungen zwischen 25 und 35 Grad erforderlich, um ausreichende Stehhöhe zu erreichen. Bei steileren Satteldächern, wie sie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen traditionell verbreitet sind, reicht oft ein mittlerer Drempel, da die Schräge ohnehin schneller Höhe gewinnt.
Konstruktion und Bauphysik
Drempel werden je nach Bauweise aus Mauerwerk (Ziegel, Kalksandstein oder Porenbeton), Holzständern oder – bei massiven Mehrfamilienhäusern – auch aus Stahlbeton errichtet. Trockenbauverkleidungen übernehmen lediglich eine gestalterische Funktion und sind nicht tragend. Da der Drempel einen Teil der Dachlast aufnimmt und die Sparren auf ihm aufliegen, muss bei einem nachträglichen Dachausbau die Statik sorgfältig geprüft werden: Sowohl die Geschossdecke als auch die darunterliegenden Fundamente müssen die zusätzliche Last tragen können.
Bauphysikalisch ist die Dämmung des Drempels entscheidend. Üblich ist eine Kombination aus Zwischensparrendämmung oberhalb (16 bis 20 cm) und einer Dämmung der Drempelwand selbst (14 bis 16 cm), ergänzt durch eine luftdichte Dampfsperre auf der Raumseite. Wer hier spart, riskiert Wärmebrücken und Feuchteschäden – ein Punkt, auf den erfahrene Gutachter bei der Immobilienbewertung regelmäßig achten.
Nutzungsmöglichkeiten und Kosten
Der Raum hinter dem Drempel lässt sich vielfältig nutzen: Maßgefertigte Einbauschränke mit Klapp- oder Schiebetüren sind die klassische Lösung und kosten je nach Ausführung zwischen 1.500 und 5.000 Euro. Alternativ bieten sich Technikräume für Heizung, Lüftungsanlagen oder Wasserleitungen an, die so unsichtbar im Gebäude verschwinden. Niedrige Drempelbereiche eignen sich außerdem gut für Sitzbänke entlang von Dachfenstern.
Bei einem Neubau liegen die Mehrkosten für einen 80 cm hohen Drempel bei etwa 60 bis 100 Euro pro laufendem Meter Wandlänge, bei 120 cm entsprechend höher. Ein nachträglicher Drempeleinbau im Rahmen eines vollständigen Dachausbaus ist deutlich aufwändiger und schlägt insgesamt schnell mit fünfstelligen Beträgen zu Buche – lohnt sich aber in aller Regel durch den erzielten Wohnflächengewinn, insbesondere in einem Marktumfeld mit den hohen Bodenrichtwerten, wie sie im Alpenvorland üblich sind.
Planungsrecht und Genehmigung
Ob und in welcher Höhe ein Drempel realisierbar ist, hängt vom geltenden Bebauungsplan ab. Dieser kann Drempelhöhen begrenzen oder indirekt über die maximale Firsthöhe einschränken. Wichtig: Übersteigt der Drempel eine bestimmte Höhe, kann das Dachgeschoss planungsrechtlich als Vollgeschoss eingestuft werden – mit Folgen für die zulässige Geschosszahl und die Baumasse. Für einen nachträglichen Einbau ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich; zuständig ist im Landkreis Garmisch-Partenkirchen das Landratsamt. Wer ein Dachgeschoss kauft oder ausbauen möchte, sollte den Drempel daher frühzeitig in die Planung einbeziehen und die genehmigungsrechtlichen Rahmenbedingungen prüfen.
