Die Eigentümerversammlung bildet das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Hier treffen die Eigentümer gemeinschaftlich die Entscheidungen, die das Zusammenleben und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums regeln. Sie tagt mindestens einmal im Jahr und ist das einzige Organ, das verbindliche Beschlüsse für die gesamte Gemeinschaft fassen kann – von der Jahresabrechnung bis zur Beauftragung größerer Sanierungsmaßnahmen.
Einberufung und Ladungsfrist
Die ordentliche Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal jährlich vom bestellten Verwalter einberufen. Darüber hinaus ist eine außerordentliche Versammlung einzuberufen, wenn ein dringender Sachverhalt dies erfordert oder Eigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile halten, dies schriftlich verlangen. Die Einladung muss allen Eigentümern mit einer Frist von mindestens drei Wochen zugehen und eine vollständige Tagesordnung enthalten, damit sich die Beteiligten sachgerecht vorbereiten können. Beschlüsse über Punkte, die nicht auf der Tagesordnung standen, sind grundsätzlich anfechtbar.
Beschlussfähigkeit und Stimmrecht
Seit der WEG-Reform 2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer stets beschlussfähig. Das nimmt Gemeinschaften den früheren Druck, bei schlechter Beteiligung eine Folgesitzung ansetzen zu müssen. Wer nicht persönlich teilnehmen kann, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen – der Verwalter selbst ist vom Stimmrecht jedoch ausgeschlossen, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Je nach Regelung in der Gemeinschaftsordnung wird entweder nach dem Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer) oder nach Miteigentumsanteilen abgestimmt. Einfache Beschlüsse erfordern die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; für bestimmte Maßnahmen – etwa bauliche Veränderungen von erheblichem Ausmaß – sieht das WEG höhere Mehrheiten vor.
Typische Beschlussgegenstände
Die Bandbreite der Themen, über die eine Eigentümerversammlung entscheidet, ist groß. Zu den regelmäßig wiederkehrenden Punkten zählen die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das laufende Jahr sowie die Jahresabrechnung des Vorjahres. Auf dieser Grundlage wird auch die Höhe des monatlichen Hausgelds festgelegt. Daneben beschließen die Eigentümer über notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und entscheiden über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters.
Gerade in gefragten Lagen des Blauen Landes und des Landkreises Garmisch-Partenkirchen, wo Eigentumswohnungen häufig als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz gehalten werden, sind viele Eigentümer nicht vor Ort ansässig. Eine sorgfältige schriftliche Einladung und die Möglichkeit zur Stimmrechtsübertragung per Vollmacht haben dort besondere praktische Bedeutung, damit Beschlüsse rechtssicher zustande kommen und nicht im Nachhinein angefochten werden.
Protokoll und Beschlussbuch
Jeder Beschluss der Versammlung ist in einer Niederschrift zu dokumentieren und in die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft aufzunehmen, die der Verwalter zu führen hat. Dieses Beschlussbuch ist für Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung eine wichtige Informationsquelle: Es zeigt, welche Maßnahmen beschlossen wurden, ob Rechtsstreitigkeiten laufen und wie die Gemeinschaft wirtschaftlich aufgestellt ist. Ein Blick in die Beschluss-Sammlung vor dem Kauf ist daher stets empfehlenswert.
