Als Verwalter bezeichnet man natürliche oder juristische Personen, die Immobilieneigentümer bei der kaufmännischen, technischen und organisatorischen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften vertreten. Die Beauftragung eines professionellen Verwalters entlastet Eigentümer erheblich, sichert den Werterhalt der Immobilie und sorgt dafür, dass die wachsende rechtliche Komplexität rund um Eigentümergemeinschaften und Mietverhältnisse zuverlässig bewältigt wird.
Welche Verwalterarten gibt es?
Der WEG-Verwalter ist für das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Er wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt, seine Rechte und Pflichten sind in § 27 WEG geregelt. Seit der WEG-Reform 2020 müssen WEG-Verwalter die Eigentümer auf Verlangen über ihre Sachkunde informieren; zudem ist der Bestellungszeitraum auf maximal fünf Jahre begrenzt. Im Alpenvorland – etwa rund um den Staffelsee oder in den gefragten Lagen des Landkreises Garmisch-Partenkirchen – sind gut aufgestellte WEG-Verwalter angesichts des hohen Anteils an Kapitalanlegern und Zweitwohnungsbesitzern besonders gefragt, da viele Eigentümer nicht vor Ort wohnen.
Der Mietverwalter betreut vermietete Einzel- oder Mehrfamilienhäuser im Auftrag des jeweiligen Eigentümers. Er übernimmt die Mietersuche, schließt Mietverträge ab, koordiniert Instandhaltungsmaßnahmen und erstellt die jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Schließlich gibt es noch den Sonderverwalter, der bei tiefgreifenden Konflikten innerhalb einer WEG auf gerichtliche Anordnung hin eingesetzt wird. Er ersetzt den regulären Verwalter vorübergehend, vermittelt zwischen streitenden Parteien und bereitet gegebenenfalls Verkauf oder Teilung der Immobilie vor.
Aufgaben im Detail
Die Tätigkeit eines Verwalters lässt sich in zwei große Bereiche gliedern. Zur kaufmännischen Verwaltung gehören der Einzug und die Bewirtschaftung des Hausgeldes, die Erstellung der Jahresabrechnung auf Basis des Wirtschaftsplans, der Aufbau und die Pflege der Instandhaltungsrücklage sowie das Forderungsmanagement bei Zahlungsverzug. Darüber hinaus überwacht der Verwalter die Gebäudeversicherungen und sorgt für deren angemessenen Umfang.
Die technische Verwaltung umfasst die Organisation und Überwachung aller Instandhaltungsarbeiten, den Abschluss und die Kontrolle von Wartungsverträgen – etwa für Heizungsanlagen, Aufzüge und Brandschutzeinrichtungen – sowie die unverzügliche Beauftragung von Fachbetrieben bei auftretenden Schäden. Ebenso plant und begleitet der Verwalter Modernisierungsmaßnahmen und trägt die Verantwortung für die Verkehrssicherungspflicht am Objekt.
Vergütung und typische Kosten
Die Kosten für eine WEG-Verwaltung werden üblicherweise nach der Anzahl der verwalteten Einheiten kalkuliert. Je nach Größe, Ausstattung und Lage des Objekts bewegt sich die monatliche Grundgebühr pro Wohneinheit in einer Spanne, die spürbar variiert; Sonderleistungen wie die Begleitung von Sanierungsmaßnahmen oder die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen werden häufig separat abgerechnet. Alternativ berechnen manche Verwalter eine prozentuale Vergütung bezogen auf den Hausgeldumsatz.
Für die Mietverwaltung orientiert sich die Vergütung klassischerweise an einem prozentualen Anteil der jährlichen Nettokaltmiete. Hinzu kommen bei Bedarf Inkassogebühren bei Zahlungsverzug sowie eine gesonderte Vermietungsgebühr, wenn der Verwalter auch die Neuvermietung übernimmt.
Bestellung und Vertragsgestaltung
Der WEG-Verwalter wird durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung eingesetzt; für eine Abberufung vor Ablauf der Bestellungsperiode ist ein wichtiger Grund erforderlich. Der Verwaltervertrag sollte stets schriftlich geschlossen werden und einen klar umrissenen Leistungskatalog enthalten. Die Laufzeit darf fünf Jahre nicht überschreiten.
Ein Mietverwalter hingegen wird privatrechtlich durch den einzelnen Eigentümer beauftragt. Laufzeit und Kündigungsfristen sind frei verhandelbar; in der Praxis finden sich häufig Fristen zwischen drei und sechs Monaten. Für Eigentümer im Raum Murnau und dem Blauen Land, deren Immobilien als Kapitalanlage gehalten werden, empfiehlt sich ein Vertrag mit detailliert geregeltem Leistungsumfang, um spätere Unklarheiten über Zuständigkeiten und Berichtspflichten zu vermeiden.
