Als Entkernung bezeichnet man den systematischen Rückbau aller nicht zum Tragwerk gehörenden Bauteile im Inneren eines Gebäudes – bei vollständiger Erhaltung von Außenwänden, Dach und tragender Konstruktion. Das Ergebnis ist ein leerer Rohbau, der sich grundlegend neu planen und ausbauen lässt. Die Maßnahme kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn eine einfache Renovierung nicht mehr ausreicht und ein Gebäude von Grund auf neu strukturiert werden soll.
Was bei einer Entkernung entfernt wird
Der Umfang einer Entkernung geht weit über das Herausreißen alter Tapeten oder Böden hinaus. Sämtliche nichttragende Innenwände werden abgebrochen, alle haustechnischen Installationen – Elektro, Sanitär, Heizung – vollständig entfernt. Bodenbeläge werden einschließlich des Estrichs zurückgebaut, sofern dieser erneuert werden muss. Abgehängte Decken, alter Putz und sonstige Verkleidungen fallen ebenfalls weg. Zurück bleibt die nackte statische Hülle des Gebäudes.
Wann eine Entkernung sinnvoll ist
Es gibt vier typische Situationen, in denen eine Entkernung gegenüber einer herkömmlichen Sanierung die bessere Wahl ist:
- Kernsanierung nach schwerem Verschleiß: Wenn Substanz, Grundriss und Technik eines Gebäudes so veraltet sind, dass eine Teilsanierung unwirtschaftlich wäre.
- Umnutzung: Der Wechsel von gewerblicher zu wohnlicher Nutzung – oder umgekehrt – erfordert häufig eine vollständige Neustrukturierung des Grundrisses.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinem Bestand an historischen Landhäusern und denkmalgeschützten Anwesen ist die Entkernung ein gängiges Instrument: Die schützenswerte Fassade bleibt unangetastet, während das Innere zeitgemäß gestaltet wird.
- Schadstoffsanierung: Gebäude aus der Nachkriegszeit bis in die 1980er-Jahre enthalten häufig Asbest, PAK oder Holzschutzmittel. Eine Entkernung schafft die Voraussetzung für eine fachgerechte Schadstoffbeseitigung.
- Wertschöpfung bei Kapitalanlagen: Im Alpenvorland, wo Kapitalanleger und Zweitwohnungsinteressenten einen bedeutenden Teil der Käuferschaft stellen, kann eine Entkernung den Wiederverkaufswert oder die Vermietbarkeit eines Objekts erheblich steigern.
Planung, Genehmigung und Kosten
Vor dem ersten Abbruch steht zwingend eine statische Bestandsaufnahme, um tragende von nichttragenden Bauteilen eindeutig zu unterscheiden. Gleichzeitig ist eine Schadstoffanalyse empfehlenswert – bei älteren Gebäuden sogar unerlässlich. Je nach Umfang des Eingriffs kann eine Baugenehmigung erforderlich sein; das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen ist hier die zuständige Behörde.
Die anfallenden Materialien müssen sortenrein getrennt und nach den geltenden Vorschriften entsorgt werden, was einen wesentlichen Kostenblock darstellt. Die Gesamtkosten einer Entkernung variieren stark je nach Gebäudegröße, Schadstoffbelastung und Zugänglichkeit – ein pauschaler Richtwert lässt sich daher kaum nennen. Wer ein Objekt mit Entkerungspotenzial erwirbt, sollte diese Kosten bereits in der Kaufpreiskalkulation berücksichtigen und ein unabhängiges Sachverständigengutachten einholen, bevor verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
