Wer ein Grundstück im Erbbaurecht nutzt, erwirbt dieses nicht zu Eigentum, sondern zahlt dem Grundstückseigentümer dafür ein regelmäßiges Entgelt – den sogenannten Erbbaurechtzins. Diese Zahlung erfolgt in der Regel monatlich oder jährlich und läuft für die gesamte Vertragsdauer, die häufig 99 Jahre beträgt. Für Kaufinteressenten bedeutet das: Neben der eigentlichen Immobilienfinanzierung entsteht eine dauerhafte zusätzliche Belastung, die die Gesamtkosten des Wohnens erheblich beeinflusst.
Wie sich die Höhe errechnet
Üblicherweise wird der Erbbaurechtzins als prozentualer Aufschlag auf den aktuellen Bodenwert des Grundstücks festgelegt. Je nach Eigentümer und Vertragskonstellation bewegen sich die Sätze zwischen etwa zwei und sechs Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Kirchliche Träger vergeben Erbbaurechte häufig zu etwas günstigeren Konditionen, während private Eigentümer in der Regel höhere Sätze ansetzen.
Im Alpenvorland rund um Murnau und den Staffelsee – wo Bodenrichtwerte aufgrund der begehrten Lage, der Seenähe und des Bergblicks deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegen – kann selbst ein moderater Zinssatz eine spürbare monatliche Belastung ergeben. Wer ein Grundstück mit einem Bodenwert von beispielsweise 300.000 Euro zu einem Zinssatz von vier Prozent nutzt, zahlt 12.000 Euro im Jahr – also 1.000 Euro monatlich, die zur Hypothekenrate hinzukommen.
Anpassung über die Vertragslaufzeit
Im Erbbaurechtsvertrag ist in aller Regel eine Wertsicherungsklausel enthalten, die regelt, in welchen Abständen und nach welchem Maßstab der Zins angepasst werden darf. Als Bezugsgröße dient häufig der Verbraucherpreisindex oder die Entwicklung der örtlichen Bodenrichtwerte. Anpassungsintervalle von drei bis fünf Jahren sind üblich.
Wichtig zu wissen: Eine einseitige Erhöhung durch den Grundstückseigentümer ist ohne vertragliche Grundlage nicht zulässig. Dennoch empfiehlt es sich, beim Vertragsabschluss eine Kappungsgrenze zu vereinbaren, die den maximalen Anpassungsbetrag je Intervall begrenzt. So lässt sich die langfristige Planbarkeit der Kosten deutlich verbessern.
Erbbaurecht oder Grundstückskauf – ein Vergleich
Beim klassischen Grundstückskauf fällt eine hohe Einmalinvestition an, danach entstehen keine laufenden Grundstückskosten mehr, und eine etwaige Wertsteigerung kommt dem Eigentümer zugute. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer dabei 3,5 Prozent – der bundesweit niedrigste Satz –, was den Erwerb im Vergleich zu anderen Bundesländern begünstigt.
Das Erbbaurecht schont zwar das Eigenkapital zu Beginn, erzeugt aber über Jahrzehnte hinweg erhebliche Gesamtkosten. Werden über eine Laufzeit von 99 Jahren konstante Jahreszinsen angenommen – ohne jede Anpassung –, übersteigt die Summe der geleisteten Zahlungen nicht selten den Betrag, den ein direkter Grundstückskauf gekostet hätte. Hinzu kommt, dass das Grundstück am Ende der Laufzeit an den Eigentümer zurückfällt.
Steuerliche Aspekte für beide Seiten
Für den Erbbauberechtigten gilt: Nutzt er das Gebäude selbst, sind die Zinszahlungen steuerlich nicht abzugsfähig. Vermietet er die Immobilie, kann er den Erbbaurechtzins dagegen als Werbungskosten geltend machen. Die Grundsteuer wird davon unberührt zusätzlich fällig.
Auf der Seite des Grundstückseigentümers – sofern eine Privatperson – sind die Einnahmen aus dem Erbbaurechtzins als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Kirchliche oder kommunale Eigentümer können je nach Rechtsform von Steuerbefreiungen profitieren.
Was Sie bei der Vertragsgestaltung beachten sollten
Die Weichen für Jahrzehnte werden beim Vertragsabschluss gestellt. Neben einer möglichst niedrigen Ausgangsquote – jeder Prozentpunkt schlägt über eine lange Laufzeit stark zu Buche – sollten Sie auf eine klare und faire Anpassungsklausel achten sowie eine Kappungsgrenze für jede Anpassungsrunde verhandeln. Ebenso wichtig ist die Absicherung einer Verlängerungsoption und eine angemessene Entschädigungsregelung für den Heimfall. Schließlich sollten Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers für Verkauf, Belastung oder bauliche Veränderungen eindeutig und nachvollziehbar gefasst sein.
Häufige Frage: Kann der Erbbaurechtzins auch sinken, wenn die Bodenrichtwerte fallen?
Theoretisch ja – wenn der Vertrag eine beidseitige Anpassungsklausel enthält, die ausdrücklich auch Absenkungen vorsieht. In der Praxis sind solche Regelungen jedoch selten. Die meisten Wertsicherungsklauseln wirken nur in eine Richtung oder sehen lediglich eine Deckelung nach oben vor. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte diesen Punkt vor Vertragsunterzeichnung anwaltlich prüfen lassen – gerade in einer Region wie dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Bodenrichtwerte langfristig stark gestiegen sind und weiter schwanken können.
