Ein Grundstück ist ein räumlich klar abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer geführt wird und damit eine eigenständige Rechtseinheit bildet. Es bildet die unverzichtbare Grundlage für jede Immobilie – ob bebautes Wohnhaus, Gewerbegebäude oder unbebaute Baulandreserve. Daneben existiert der vermessungstechnische Begriff des Flurstücks im Liegenschaftskataster, der nicht deckungsgleich mit dem rechtlichen Grundstück sein muss: Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken zusammengesetzt sein.
Rechtliche Grundlagen und Bestandteile
Im deutschen Recht gilt als Grundstück, was im Grundbuch als solches eingetragen ist – jedes Grundstück verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt, das Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter ausweist. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Wer auf seinen Inhalt vertraut, ist grundsätzlich geschützt.
Zum Grundstück gehören kraft Gesetzes alle wesentlichen Bestandteile. Das sind insbesondere Gebäude, die fest mit dem Boden verbunden sind, sowie Pflanzen, solange sie wurzelnd im Boden verankert sind. Wer ein Grundstück kauft, erwirbt damit automatisch auch diese wesentlichen Bestandteile – eine gesonderte Übereignung ist nicht möglich. Abzugrenzen sind davon sogenannte Scheinbestandteile (zum Beispiel vorübergehend aufgestellte Bauten) und Zubehör, das zwar wirtschaftlich zum Grundstück gehört, rechtlich aber selbstständig bleibt.
Arten und Nutzungsformen
Grundstücke lassen sich nach ihrer Nutzung und ihrem Bebauungszustand unterscheiden. Baugrundstücke sind nach geltendem Baurecht bebaubar; Bauerwartungsland hingegen gilt erst perspektivisch als bebaubar, sobald eine entsprechende Planung absehbar ist. Daneben gibt es landwirtschaftliche Flächen, Gewerbegrundstücke sowie reine Wohngrundstücke.
Nach dem Bebauungsstand unterscheidet man zwischen unbebauten Grundstücken – die ausschließlich aus der Bodenfläche bestehen – und bebauten Grundstücken mit vorhandenen Gebäuden. Eine Sonderform stellt das Erbbaurechtsgrundstück dar, bei dem ein Dritter das Recht hat, auf dem fremden Boden zu bauen und zu wohnen. Im Bereich des Wohnungseigentums tritt an die Stelle eines eigenständigen Grundstücks der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grund und Boden.
Bebaubarkeit klären – vor dem Kauf
Die zentrale Frage beim Grundstückserwerb lautet: Was darf hier gebaut werden? Maßgeblich ist zunächst der Bebauungsplan (B-Plan), der Art und Maß der baulichen Nutzung regelt – also etwa, ob Wohn- oder Gewerbebebauung zulässig ist, wie hoch gebaut werden darf und welche Grundflächenzahl (GRZ) sowie Geschossflächenzahl (GFZ) einzuhalten sind.
Besteht kein qualifizierter B-Plan, richtet sich die Bebaubarkeit nach dem Baugesetzbuch: Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist eine Bebauung grundsätzlich unzulässig, es sei denn, es liegt ein privilegiertes Vorhaben vor. Wer Unsicherheiten vermeiden möchte, kann vor dem Kauf eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen – die Antwort ist rechtsverbindlich. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist dafür das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen zuständig.
Grundstückswert und Bodenrichtwert
Der Verkehrswert eines Grundstücks hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließungsstand, vorhandene Belastungen und die planungsrechtlich zugelassene Nutzung spielen alle eine Rolle. Altlasten im Boden können den Wert erheblich mindern und sind daher vor dem Kauf im Altlastenkataster zu prüfen.
Als Orientierungsgröße dient der Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss alle zwei Jahre flächendeckend ermittelt und in Euro je Quadratmeter ausweist. Er ist über die BORIS-Portale der Länder öffentlich abrufbar. Im Alpenvorland rund um Murnau am Staffelsee und den Riegsee bewegen sich die Bodenrichtwerte aufgrund der bevorzugten Lagen mit See- und Bergblick auf einem vergleichsweise hohen Niveau – ein Umstand, der die Region sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer attraktiv macht.
Was beim Grundstückskauf zu beachten ist
Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags empfiehlt sich eine systematische Prüfung: Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und Dienstbarkeiten. Das Baulastenverzeichnis beim Bauamt offenbart öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen. Der aktuelle Bebauungsplan sowie Auskünfte der Gemeinde zum Erschließungsstand runden das Bild ab.
Bei den Kaufnebenkosten sollten Käufer in Bayern mit rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent – der bundesweit niedrigste Satz. Hinzu kommen die Notarkosten nach dem einheitlichen GNotKG sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, die seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird und in der Region üblicherweise 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite beträgt. Grundbuchamt und Notar sind im Bereich des Landkreises Garmisch-Partenkirchen am Amtsgericht Weilheim angesiedelt.
