Als Erbschaft bezeichnet man den Vorgang, durch den das gesamte Vermögen einer verstorbenen Person – einschließlich aller Verbindlichkeiten – kraft Gesetzes auf die Erben übergeht. Dieses Prinzip der Universalsukzession bedeutet: Die Erben treten unmittelbar und vollständig in die Rechtsstellung des Erblassers ein, ohne dass es einer gesonderten Übertragung bedarf. Ob dieser Übergang auf gesetzlicher Erbfolge oder einer letztwilligen Verfügung beruht, spielt dabei keine Rolle. Gerade im Alpenvorland, wo Immobilien oft einen erheblichen Teil des Nachlassvermögens ausmachen, kommt der rechtlichen und steuerlichen Gestaltung einer Erbschaft besondere Bedeutung zu.
Gesetzliche Erbfolge und gewillkürte Nachfolge
Liegt weder ein Testament noch ein Erbvertrag vor, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erbfolge nach einem Verwandtschaftssystem in Ordnungen. Abkömmlinge – also Kinder und Enkel – gehören der ersten Ordnung an und schließen Verwandte entfernterer Ordnungen vollständig aus. Der überlebende Ehegatte erbt neben Erben der ersten Ordnung grundsätzlich ein Viertel des Nachlasses; war die Ehe als Zugewinngemeinschaft geführt, erhöht sich dieser Anteil auf die Hälfte. Wer trotz Enterbung zumindest einen Mindestanteil beanspruchen kann, tut dies über den Pflichtteil: Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist stets ein reiner Geldanspruch, der innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden muss.
Wer die Vermögensnachfolge selbst gestalten möchte, kann dies durch ein eigenhändig verfasstes und unterschriebenes Testament oder durch notarielle Beurkundung tun. Ein notarielles Testament bietet den Vorteil höherer Rechtssicherheit und erspart den Erben in vielen Fällen die Beantragung eines Erbscheins. Der Erbvertrag geht noch einen Schritt weiter: Als bindende notarielle Vereinbarung kann er – anders als ein einseitiges Testament – nicht mehr allein widerrufen werden und eignet sich daher besonders für die Regelung größerer Vermögen oder Unternehmensübergaben.
Immobilien im Nachlass: Grundbuch und Erbengemeinschaft
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, muss das Grundbuch berichtigt werden. Das zuständige Grundbuchamt – im Raum Murnau und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist dies das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim – trägt den oder die Erben als neue Eigentümer ein. Liegt ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vor, genügt dieses als Nachweis; andernfalls ist ein Erbschein vorzulegen. Wichtig: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, sofern sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Entscheidungen über die Immobilie – von der Vermietung bis zum Verkauf – müssen gemeinschaftlich getroffen werden. In der Praxis führt dies nicht selten zu Konflikten, insbesondere wenn sich die Erben über die weitere Verwendung uneinig sind. Möglichkeiten zur Auflösung der Gemeinschaft sind die Realteilung, die Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung oder der gemeinsame Verkauf. Als letztes Mittel steht die Teilungsversteigerung zur Verfügung – ein Weg, der finanziell selten optimal ist und daher möglichst vermieden werden sollte.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Bewertung
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des übergegangenen Vermögens. Ehegatten genießen einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von jeweils 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro – diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Entfernte Verwandte oder nichtverwandte Erben haben lediglich Anspruch auf 20.000 Euro Freibetrag und werden zudem mit deutlich höheren Steuersätzen belastet.
Das selbst genutzte Familienheim ist für den überlebenden Ehegatten steuerfrei, sofern er dort mindestens zehn Jahre weiter wohnt. Für Kinder gilt diese Regelung ebenfalls, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Gerade in Lagen wie dem Blauen Land oder rund um den Staffelsee, wo die Bodenrichtwerte und damit auch die steuerlichen Bemessungsgrundlagen vergleichsweise hoch sind, kann die frühzeitige Einbeziehung eines Steuerberaters erhebliche Vorteile bringen.
Vorsorge und Handlungsoptionen
Wer eine Erbschaft antritt, haftet grundsätzlich auch mit dem eigenen Vermögen für Nachlassverbindlichkeiten. Ist der Nachlass überschuldet, empfiehlt sich die Ausschlagung: Sie muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden. Alternativ lässt sich die Haftung durch die Beantragung einer Nachlassverwaltung auf den Nachlass beschränken.
Wer zu Lebzeiten vorsorgen möchte, kann Immobilien im Wege der Schenkung übertragen – häufig verbunden mit einem Nießbrauchvorbehalt, der dem Schenker die weitere Nutzung sichert und gleichzeitig Freibeträge im Zehn-Jahres-Rhythmus nutzt. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht ist zudem unerlässlich, damit eine Vertrauensperson im Bedarfsfall auch Immobiliengeschäfte rechtswirksam vornehmen kann.
