Wer eine Immobilie kauft, überweist den Kaufpreis nicht einfach nach Vertragsunterschrift – sondern erst dann, wenn der Notar schriftlich bestätigt, dass alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Bestätigung heißt Fälligkeitsmitteilung. Sie ist das zentrale Sicherungsinstrument im Ablauf eines Immobilienkaufs und schützt sowohl den Käufer vor einer Zahlung ins Ungesicherte als auch den Verkäufer, indem der Anspruch auf den Kaufpreis ab diesem Moment durchsetzbar wird.
Was der Notar vor der Mitteilung prüft
Bevor der Notar die Fälligkeitsmitteilung versenden kann, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein, die typischerweise bereits im Kaufvertrag festgelegt werden. Im Mittelpunkt steht die Auflassungsvormerkung: Sie muss zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sein und sichert seinen künftigen Eigentumsanspruch gegen nachrangige Verfügungen des Verkäufers ab.
Darüber hinaus benötigt der Notar in der Regel eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank des Verkäufers. Darin sichert diese zu, dass sie bestehende Grundschulden oder Hypotheken nach Kaufpreiseingang löschen wird – der Käufer erhält das Objekt also lastenfrei. Besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht, muss entweder ein Verzicht vorliegen oder die gesetzliche Frist ungenutzt verstrichen sein. Schließlich sind sämtliche behördlichen Genehmigungen beizubringen, sofern der Vertrag solche erfordert.
Beim Grundbuchamt Weilheim, das für Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, läuft die Eintragung der Auflassungsvormerkung in der Praxis je nach Arbeitsaufkommen einige Wochen. Käufer und Verkäufer sollten diesen Zeitraum bei der Planung der Übergabe einkalkulieren.
Ablauf und Zahlungsfrist
Sobald der Notar alle Unterlagen geprüft und für vollständig befunden hat, versendet er die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, den Verkäufer und – sofern vorhanden – die finanzierende Bank des Käufers. Ab diesem Zeitpunkt beginnt üblicherweise eine Zahlungsfrist von etwa zwei Wochen.
Der Kaufpreis wird entweder direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen oder – bei besonders komplexen Transaktionen – über ein Notaranderkonto abgewickelt, das der Notar treuhänderisch verwaltet. Letzteres ist heute seltener, kann aber bei unübersichtlichen Lastenfreistellungen sinnvoll sein. Für Käufer, die eine Finanzierung nutzen, ist der Eingang der Fälligkeitsmitteilung zugleich das Signal an ihre Bank, den Darlehensbetrag bereitzustellen.
Warum die Fälligkeitsmitteilung beiden Seiten nützt
Für den Käufer bedeutet die Fälligkeitsmitteilung die Gewissheit, dass er nicht in Vorleistung tritt, bevor sein Eigentumserwerb gesichert ist. Gerade bei hochpreisigen Objekten – wie sie im Alpenvorland rund um Murnau, am Staffelsee oder in Lagen mit Bergblick üblich sind – geht es um erhebliche Summen, bei denen dieses Schutzprinzip besonderes Gewicht hat.
Der Verkäufer profitiert auf der anderen Seite davon, dass der Kaufpreisanspruch mit der Mitteilung rechtlich durchsetzbar wird: Zahlt der Käufer nicht fristgerecht, gerät er in Verzug, und der Verkäufer kann entsprechende Konsequenzen aus dem Vertrag ziehen. Die notarielle Steuerung des gesamten Ablaufs sorgt dafür, dass beide Parteien in einem klar strukturierten Verfahren handeln – ohne dass eine Seite der anderen einseitig vertrauen müsste.
