Eine Genossenschaft ist eine Vereinigung, die darauf ausgerichtet ist, die wirtschaftlichen Interessen ihrer Mitglieder gemeinschaftlich zu fördern. Im Immobilienbereich tritt sie fast ausschließlich in Form von Wohnungsgenossenschaften in Erscheinung: Wer Mitglied wird, erwirbt kein Wohnungseigentum, sondern ein dauerhaftes, rechtlich gesichertes Nutzungsrecht an einer Genossenschaftswohnung – gekoppelt an den Erwerb von Genossenschaftsanteilen und die Zahlung eines laufenden Nutzungsentgelts.
Mitgliedschaft und Nutzungsrecht
Der Eintritt in eine Wohnungsgenossenschaft erfolgt durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen, deren Höhe je nach Organisation und Wohnungsgröße variiert. Dieses einmalige Kapital berechtigt das Mitglied zur Nutzung einer Wohnung des Bestands. Daneben wird ein monatliches Nutzungsentgelt fällig, das einer Miete funktional ähnelt, jedoch häufig unterhalb des marktüblichen Niveaus liegt. Das Nutzungsrecht ist auf Dauer angelegt und kann nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen durch das Mitglied entzogen werden. Darüber hinaus erhält jedes Mitglied ein Stimmrecht in der Mitgliederversammlung und kann so Einfluss auf die Verwaltung und Ausrichtung der Genossenschaft nehmen.
Vorteile der Genossenschaftsform
Der entscheidende Vorzug liegt in der Wohnsicherheit: Ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters – wie es im klassischen Mietverhältnis existiert – kennt das Genossenschaftsmodell grundsätzlich nicht. Hinzu kommen häufig günstigere Nutzungsentgelte im Vergleich zu frei vereinbarten Marktmieten. In angespannten Wohnungsmärkten wie dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Kaufpreise und Mieten durch die hohe Nachfrage von Erst- und Zweitwohnsitzinteressenten sowie Kapitalanlegern auf einem sehr hohen Niveau liegen, kann das Genossenschaftsmodell für bestimmte Haushalte eine kostenstabilere Alternative darstellen. Genossenschaftsanteile können zudem über die Zeit an Wert gewinnen und werden bei Austritt in der Regel zurückgezahlt.
Grenzen und Einschränkungen
Wer Genossenschaftsmitglied wird, bindet Kapital in Anteilen, ohne dafür eine eigentumsrechtliche Verfügungsgewalt über die Wohnung zu erhalten. Verkauf, Beleihung oder eigenmächtige Umgestaltung der Wohnräume sind nicht möglich – die Wohnung bleibt Eigentum der Genossenschaft. Umbaumaßnahmen sind häufig nur in engen Grenzen gestattet. Bei gefragten Genossenschaften in Ballungsräumen oder attraktiven Lagen kommen Interessenten zudem oft nicht sofort zum Zug: Wartelisten von mehreren Jahren sind keine Seltenheit. Für Personen, die Wert auf individuelle Gestaltungsfreiheit oder langfristigen Vermögensaufbau durch Immobilieneigentum legen, ist das klassische Wohnungseigentum in der Regel die passendere Wahl.
