Handänderung

Als Handänderung bezeichnet man den rechtlichen Übergang des Eigentums an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht von einer Person auf eine andere. Dieser Wechsel kann durch ein entgeltliches Rechtsgeschäft wie einen Kauf, durch eine unentgeltliche Übertragung wie eine Schenkung, durch Erbfolge oder auch im Wege der Zwangsversteigerung erfolgen. Für rechtsgeschäftliche Handänderungen schreibt das Gesetz die notarielle Beurkundung zwingend vor; im Grundbuch wirksam wird der neue Eigentümer erst mit seiner Eintragung.

Kauf, Schenkung, Erbschaft: die häufigsten Formen

Der Grundstückskaufvertrag ist in der Praxis der häufigste Grund für eine Handänderung. Nach § 311b BGB bedarf er der notariellen Beurkundung; der eigentliche Eigentumsübergang vollzieht sich anschließend durch die sogenannte Auflassung – die dingliche Einigung beider Parteien – und die darauf folgende Grundbucheintragung. Bis zur Umschreibung schützt eine Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers gegen Verfügungen Dritter.

Bei einer Grundstücksschenkung – häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge genutzt – bleibt das Verfahren formal dasselbe, entfällt aber die Gegenleistung. Steuerlich können Freibeträge genutzt werden, die alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen: Ehegatten profitieren von einem Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Gestaltungselemente wie ein Nießbrauchvorbehalt oder ein lebenslanges Wohnrecht für den Übertragenden sind in der Region weit verbreitet, gerade wenn Eltern ihren Kindern ein Haus am Staffelsee oder in Murnau frühzeitig übergeben wollen, selbst aber noch darin leben möchten.

Im Erbfall geht das Eigentum kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers auf die Erben über – ohne weiteren Rechtsakt. Das Grundbuch muss anschließend berichtigt werden; dafür legt der Erbe in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll beim Grundbuchamt vor. Erfolgt die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie gebührenfrei. Erbschaftsteuer fällt je nach Verwandtschaftsgrad und Freibetrag gegebenenfalls an.

Notarielle Abwicklung und Grundbuchamt

Der Notar nimmt bei jeder rechtsgeschäftlichen Handänderung eine zentrale Rolle ein: Er beurkundet den Vertrag, prüft das Grundbuch auf bestehende Belastungen oder Verfügungsbeschränkungen und holt alle erforderlichen Genehmigungen sowie Unbedenklichkeitsbescheinigungen ein. Zur Absicherung der Kaufpreiszahlung koordiniert er entweder die Abwicklung über ein Notaranderkonto oder erteilt eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann beantragt er die Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt – in der Region Murnau und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das das Grundbuchamt Weilheim.

Zu den Punkten, die eine Handänderung verzögern können, zählen insbesondere gemeindliche Vorkaufsrechte in bestimmten Gebieten. Der Notar holt hierfür eine Verzichtserklärung oder ein Negativattest der Gemeinde ein. Auch Insolvenzvermerke oder laufende Zwangsversteigerungsverfahren, die im Grundbuch eingetragen sein können, sind vor Vertragsschluss sorgfältig zu prüfen.

Grunderwerbsteuer bei entgeltlichen Handänderungen

Immer wenn ein Grundstück entgeltlich den Eigentümer wechselt, fällt Grunderwerbsteuer an – bemessen am Kaufpreis. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz aller Bundesländer. Das macht Immobilienerwerbe im Alpenvorland im bundesweiten Vergleich steuerlich attraktiv. Steuerfrei bleiben hingegen Erbschaft und Schenkung sowie Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie.

Beispielrechnung: Hauskauf in Murnau am Staffelsee

Gegenüber einem Bundesland mit einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent spart der Käufer allein bei diesem Kaufpreis über 25.000 Euro an Steuer – ein nicht unerheblicher Vorteil, gerade in einem Markt mit den hohen Bodenrichtwerten, wie sie rund um Staffelsee und Riegsee üblich sind.