Unter dem Begriff Immobilienerbe versteht man den Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung. Anders als beim gewöhnlichen Kauf greifen hier die Regeln des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts, die eigene Bewertungsvorschriften, persönliche Freibeträge und in bestimmten Konstellationen vollständige Steuerbefreiungen vorsehen. Wer frühzeitig plant, kann die steuerliche Belastung erheblich reduzieren oder ganz vermeiden.
Freibeträge, Steuerklassen und die Zehnjahresfrist
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz gewährt jedem Empfänger einen persönlichen Freibetrag, dessen Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder je 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Für alle übrigen Personen – etwa Geschwister, Nichten oder nicht verwandte Begünstigte – liegt der Freibetrag bei lediglich 20.000 Euro. Ehepartner profitieren darüber hinaus von einem gesonderten Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro.
Der verbleibende, also der freibetragübersteigende Betrag unterliegt der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Erwerbshöhe und bewegt sich zwischen 7 und 50 Prozent. Entscheidend für die Gestaltungsplanung: Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer eine Immobilie schrittweise und rechtzeitig überträgt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen – auch über mehrere Generationen hinweg.
Steuerbefreiungen für selbst genutzte Wohnimmobilien
Das sogenannte Familienheim genießt unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung. Erbt der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und nutzt sie selbst weiter, bleibt der Erwerb unabhängig vom Wert steuerfrei – vorausgesetzt, die Selbstnutzung dauert mindestens zehn Jahre an. Eine Größenbegrenzung existiert dabei nicht.
Für Kinder gilt eine ähnliche Regelung, allerdings mit einer Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern. Auch hier ist ein unverzüglicher Einzug nach dem Erbfall erforderlich, und die Immobilie muss zehn Jahre selbst bewohnt bleiben. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Für vermietete Grundstücke und Gebäude sieht das Gesetz automatisch einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent vor. Der steuerliche Ansatz liegt damit unter dem Verkehrswert – ein Vorteil, der gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinen hohen Bodenrichtwerten und dem ausgeprägten Anteil an Kapitalanlage-Immobilien spürbar ins Gewicht fallen kann.
Vorweggenommene Erbfolge: Schenkung zu Lebzeiten
Wer Vermögen bereits zu Lebzeiten überträgt, betreibt vorweggenommene Erbfolge. Schenkungen aktivieren die persönlichen Freibeträge sofort und starten die Zehnjahresfrist neu. Wertsteigerungen, die nach der Übertragung beim Beschenkten eintreten, bleiben steuerlich außen vor.
Ein häufig genutztes Gestaltungsinstrument ist der Nießbrauchsvorbehalt: Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Recht zur Nutzung und zu den Mieteinnahmen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Übertragungswert erheblich. Als etwas abgeschwächte Alternative kann ein Wohnrecht vereinbart werden; dessen Kapitalwert ist in der Regel geringer, was die steuerliche Entlastung entsprechend reduziert.
Erbengemeinschaft, Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung
Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Die Erben halten das Immobilieneigentum gemeinschaftlich und können es nur gemeinsam verwalten oder veräußern. Kommt keine Einigung zustande, droht im Extremfall die Teilungsversteigerung – ein Szenario, das erfahrungsgemäß zu erheblichen Wertverlusten führt und das durch eine klare testamentarische Regelung vermieden werden kann.
Enterbte Abkömmlinge – also Kinder, die im Testament übergangen wurden – haben Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird als reiner Geldanspruch gegen den oder die Erben geltend gemacht. Schenkungen, die der Erblasser in den zehn Jahren vor seinem Tod vorgenommen hat, können über den Pflichtteilsergänzungsanspruch nachträglich berücksichtigt werden, wobei der Anrechnungsbetrag mit jedem verstrichenen Jahr abnimmt.
Beispielrechnung mit regionalem Bezug
Eine Mutter überträgt im Wege der Schenkung eine vermietete Eigentumswohnung am Staffelsee auf ihre Tochter. Der Verkehrswert beträgt 600.000 Euro. Durch den gesetzlichen Bewertungsabschlag von 10 % für vermietete Grundstücke reduziert sich der steuerliche Wert auf 540.000 Euro. Davon zieht die Tochter ihren persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro ab, sodass 140.000 Euro der Schenkungsteuer unterliegen. Bei Steuerklasse I ergibt sich darauf ein Steuersatz von 11 %, also eine Steuerlast von rund 15.400 Euro.
Hätte die Mutter die Wohnung bereits zehn Jahre früher teilweise übertragen und damals den Freibetrag genutzt, könnte die heutige Schenkung vollständig steuerfrei bleiben. Dieses Beispiel verdeutlicht, warum eine frühzeitige Übertragungsplanung gerade bei den hohen Immobilienwerten im Alpenvorland erhebliche finanzielle Unterschiede machen kann. Für die konkrete Gestaltung empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater und einem Notar – zuständig für die Beurkundung und Grundbucheintragung in der Region ist das Grundbuchamt Weilheim.
