Ein Nutzungsrecht räumt einer Person die rechtliche Befugnis ein, eine Immobilie zu nutzen, die ihr nicht gehört. Im Immobilienrecht tritt es in verschiedenen Formen auf und kann durch Eintragung im Grundbuch dinglich abgesichert werden – es wirkt dann nicht nur zwischen den Vertragsparteien, sondern gegenüber jedermann, also auch gegenüber einem späteren Käufer.
Formen des Nutzungsrechts
Die wichtigste und umfassendste Variante ist der Nießbrauch: Der Berechtigte darf das Objekt nicht nur bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen – etwa durch Vermietung und Einnahme der Mieterträge. Das Wohnrecht ist demgegenüber ein persönliches Recht, das ausschließlich zum eigenen Bewohnen berechtigt und weder übertragen noch vererbt werden kann. Das Erbbaurecht geht einen Schritt weiter: Es erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu betreiben, ohne das Grundstück zu erwerben. Daneben gibt es beschränkte Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht, die lediglich eine eingeschränkte Nutzung – etwa die Durchquerung eines Grundstücks – gestatten.
Eintragung im Grundbuch
Nutzungsrechte werden in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Rangfolge der Eintragungen ist nicht bloß formaler Natur: Sie entscheidet im Verwertungsfall darüber, welche Rechte vorrangig zu berücksichtigen sind. Eine einmal eingetragene Berechtigung lässt sich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Rechtsinhabers löschen. Beim Grundbuchamt Weilheim, das für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, lassen sich bestehende Belastungen eines Grundstücks im Grundbuchauszug einsehen – eine wichtige Prüfung vor jedem Erwerb.
Bedeutung für Schenkung, Erbfall und Wertermittlung
In der Praxis begegnet man Nutzungsrechten häufig bei der vorweggenommenen Erbfolge: Eltern übertragen eine Immobilie an ihre Kinder, behalten sich aber einen lebenslangen Nießbrauch vor und sichern sich damit Wohnrecht und Mieteinnahmen. Im Erbfall wird häufig ein Wohnrecht für den überlebenden Ehegatten vereinbart. Darüber hinaus kennt das ländliche Recht das sogenannte Altenteil, mit dem die ältere Generation ihren Unterhalt durch Nutzungsrechte an der übergebenen Liegenschaft absichert.
Für die Bewertung einer Immobilie sind eingetragene Nutzungsrechte stets wertmindernd zu berücksichtigen. Im Raum Murnau und im Blauen Land, wo Grundstücke aufgrund der Lage am Staffel- oder Riegsee und der Bergpanoramen hohe Verkehrswerte erzielen, kann ein lebenslanges Nießbrauchrecht den erzielbaren Kaufpreis spürbar reduzieren – ein Umstand, den Käufer wie Verkäufer bei der Preisfindung und Finanzierungsplanung einkalkulieren müssen.
