Ein Optionsrecht räumt einer Partei das vertraglich gesicherte Recht ein, innerhalb einer festgelegten Frist durch einseitige Erklärung einen Hauptvertrag – etwa einen Kauf- oder Mietvertrag – wirksam in Kraft zu setzen. Die Besonderheit liegt in der Einseitigkeit: Der Optionsgeber ist gebunden, der Optionsnehmer hingegen entscheidet frei, ob er sein Recht ausübt oder verfallen lässt. Im Immobilienbereich begegnet man dem Optionsrecht vor allem in Form der Kaufoption und der Mietoption.
Kaufoption: Preis sichern, Entscheidung vertagen
Bei einer Kaufoption einigen sich die Parteien bereits beim Vertragsabschluss auf alle wesentlichen Konditionen des späteren Kaufs – insbesondere den Kaufpreis. Der Verkäufer verpflichtet sich, innerhalb der vereinbarten Optionsfrist nicht anderweitig zu disponieren. Der Optionsnehmer hingegen geht keine Kaufverpflichtung ein; läuft die Frist ungenutzt ab, erlischt das Recht ersatzlos.
In der Praxis kommen Wertsteigerungsklauseln vor, die den festgelegten Preis an einen Index oder einen Sachverständigenwert koppeln. Gerade im Alpenvorland, wo Grundstückspreise rund um den Staffelsee oder in Bergblicklagen strukturell steigen, ist eine solche Klausel für den Optionsgeber oft ausschlaggebend, überhaupt eine Option zu gewähren.
Mietoption: Planungssicherheit vor allem im Gewerbe
Mietoptionen treten typischerweise in Gewerberaummietverträgen auf, wo Mieter – etwa Einzelhändler oder Praxisbetreiber – langfristige Standortsicherheit benötigen. Üblich sind ein bis drei Optionszeiträume von jeweils fünf Jahren; die Ausübungsfrist liegt in der Regel sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Grundmietzeit. Die Miethöhe für den Optionszeitraum wird entweder schon im Ausgangsvertrag indexiert oder bei Ausübung neu verhandelt.
Bei Wohnraum sind Mietoptionen weniger verbreitet, da das gesetzliche Kündigungsschutzrecht den Mieter bereits in vielen Situationen ausreichend absichert.
Rechtliche Anforderungen und Absicherung
Weil eine Kaufoption für ein Grundstück wirtschaftlich einem Verkaufsversprechen gleichkommt, verlangt das BGB zwingend die notarielle Beurkundung. Ein formloser Optionsvertrag wäre nichtig. Der Vertrag selbst verpflichtet nur den Optionsgeber; die Willenserklärung zur Ausübung muss dem Geber fristgerecht und in der vereinbarten Form zugehen.
Zur zusätzlichen Absicherung empfiehlt sich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese verhindert, dass der Optionsgeber das Objekt in der Zwischenzeit wirksam an einen Dritten übereignet oder zugunsten eines Dritten belastet. Zuständig für die Grundbucheintragung ist im Bereich Murnau und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim.
Optionsprämie und steuerliche Einordnung
Für die Einräumung des Optionsrechts zahlt der Optionsnehmer in der Regel ein Optionsentgelt. Die Höhe ist frei verhandelbar; bei Kaufoptionen orientiert sie sich häufig an einem bis fünf Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Kommt der Kauf zustande, kann die Prämie auf den Kaufpreis angerechnet werden – dies ist jedoch Verhandlungssache und muss ausdrücklich vereinbart sein. Wird die Option nicht ausgeübt, verfällt die Prämie in der Regel zugunsten des Optionsgebers.
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob die Option ausgeübt wird oder verfällt, und unterscheidet sich je nach Fallkonstellation erheblich. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist vor Vertragsabschluss ratsam.
Typische Anwendungsfelder
Bauträger nutzen Kaufoptionen, um Grundstücke für spätere Projektentwicklungen zu reservieren, ohne sofort Kapital binden zu müssen. Investoren sichern sich auf diese Weise Portfolioerweiterungen. In Erbauseinandersetzungen kann ein Optionsrecht weichenden Erben das Recht einräumen, ihren Anteil am Familiengrundstück künftig zu erwerben. Und Mietinteressenten, die ein Objekt zunächst bewohnen oder betreiben und erst dann kaufen möchten, gewinnen durch eine kombinierte Miet- und Kaufoption Zeit für Finanzierungsplanung und Entscheidungsfindung.
