Wenn die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens ausläuft, müssen Eigentümer über die sogenannte Anschlussfinanzierung entscheiden. Die Prolongation ist dabei der unkomplizierteste Weg: Der bestehende Darlehensvertrag wird mit der bisherigen Bank zu neu ausgehandelten Konditionen fortgeführt. Einfach bedeutet dabei nicht automatisch günstig – wer nicht aktiv verhandelt und Alternativen einholt, zahlt häufig mehr als nötig.
Ablauf: Vom Angebot zur Unterschrift
Kreditinstitute versenden das Prolongationsangebot in der Regel drei bis sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist. Es enthält neue Vorschläge zu Zinssatz, Tilgungshöhe und Laufzeit. Dieses Angebot sollten Sie keinesfalls ungeprüft unterzeichnen. Holen Sie parallel Angebote anderer Banken ein und legen Sie diese Ihrer bisherigen Bank vor – das eröffnet echten Verhandlungsspielraum. Wer das Erstangebot ablehnt, kann entweder bessere Konditionen beim bestehenden Institut aushandeln oder die Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber wählen.
Konditionen gezielt verhandeln
Der neue Zinssatz richtet sich nach dem aktuellen Marktumfeld, Ihrer Bonität und dem verbleibenden Beleihungsauslauf. Gerade im hochwertigen Immobilienmarkt des Landkreises Garmisch-Partenkirchen, wo Kaufpreise und damit auch die ursprünglichen Darlehenssummen häufig überdurchschnittlich hoch sind, machen selbst kleine Zinsunterschiede über eine zehnjährige Laufzeit einen erheblichen Unterschied. Die Zinsbindung lässt sich üblicherweise zwischen fünf und zwanzig Jahren neu festlegen. In einem Umfeld steigender Zinsen kann eine längere Bindung sinnvoll sein. Auch Tilgungssatz und Sondertilgungsrechte sind in dieser Phase neu verhandelbar – eine gute Gelegenheit, die Rückzahlung Ihren aktuellen finanziellen Möglichkeiten anzupassen.
Vorteile der Prolongation
Der wesentliche Vorzug liegt in der schlanken Abwicklung: Es ist keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, das Grundbuch bleibt unverändert, und weder Notarkosten noch Grundbuchgebühren fallen an. Die Bank kennt Ihre Zahlungshistorie, und Sie haben bereits etablierte Ansprechpartner. Für Eigentümer, die ihr Objekt als Kapitalanlage halten – ein in der Region rund um Murnau und den Staffelsee weit verbreitetes Modell – kann dieser administrative Vorteil durchaus relevant sein.
Grenzen der Prolongation
Die Kehrseite: Der Wettbewerb beschränkt sich auf einen einzigen Anbieter, und Banken wissen, dass ein Wechsel mit Aufwand verbunden ist. Erstangebote zur Prolongation sind selten die marktbesten. Darüber hinaus lassen sich bestehende Darlehen im Rahmen einer Prolongation weder aufstocken noch mit anderen Darlehen zusammenlegen – eine strukturelle Neuaufstellung der Finanzierung ist nur im Rahmen einer vollständigen Umschuldung möglich.
Alternativen im Blick behalten
Wer die Prolongation ablehnt, kann zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) und dort möglicherweise günstigere Konditionen erzielen. Die anfallenden Kosten für eine Grundbuchabtretung sind überschaubar und amortisieren sich bei hinreichend großem Zinsvorteil schnell. Alternativ bietet ein Forward-Darlehen die Möglichkeit, bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Anschlusszins zu sichern – gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag. Wer über ausreichend liquide Mittel verfügt, kann die Restschuld auch vollständig tilgen. Zu beachten ist außerdem: Nach zehn Jahren Laufzeit besteht gemäß § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung gilt.
Häufige Frage: Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen, oder kann ich einfach wechseln?
Nein, eine Pflicht zur Annahme besteht nicht. Sie können das Angebot ablehnen und die Restschuld durch ein Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut ablösen. Dabei entstehen Kosten für die Abtretung der Grundschuld, die jedoch vergleichsweise gering sind. Entscheidend ist eine saubere Gesamtrechnung: Zinsersparnis über die neue Laufzeit auf der einen Seite, Wechselkosten auf der anderen. In vielen Fällen lohnt sich zumindest der Versuch, das Angebot der eigenen Bank durch Konkurrenzangebote nachzuverhandeln – bevor Sie sich für oder gegen einen Wechsel entscheiden.
