Beim Reihenhaus teilen sich mehrere in einer Flucht angeordnete Einfamilienhäuser jeweils die seitlichen Außenwände mit den Nachbarn. Diese als Brandwände ausgeführten Trennwände machen die Bauweise erst wirtschaftlich: Trotz eigenem Eingang, eigenem Garten und eigenem Grundstück entstehen spürbar niedrigere Erstellungskosten als beim freistehenden Haus. Das Reihenhaus verbindet damit zwei Welten – die Unabhängigkeit des Eigenheims und die Effizienz des verdichteten Bauens.
Reihenendhaus, Reihenmittelhaus, Doppelhaus – die wichtigsten Varianten
Die gängigste Unterscheidung orientiert sich an der Lage innerhalb der Reihe. Das Reihenendhaus schließt eine Zeile ab, hat deshalb nur eine gemeinsame Wand und profitiert von mehr Tageslicht sowie einem in der Regel großzügigeren Grundstückszuschnitt. Am Markt wird es entsprechend höher bewertet – je nach Lage und Ausstattung liegen die Preise deutlich über denen eines vergleichbaren Mittelhauases.
Das Reihenmittelhaus liegt zwischen zwei Nachbargebäuden, teilt also beide Seitenwände und ist üblicherweise das preisgünstigste Segment innerhalb einer Reihenhausanlage. Das Doppelhaus bildet eine Sonderform: Hier fügen sich lediglich zwei Häuser zusammen, jede Hälfte grenzt nur an eine gemeinsame Wand – ein Kompromiss zwischen Reihenhaus und freistehendem Gebäude.
Typische Grundrisse bewegen sich bei einer Frontbreite von fünf bis sieben Metern und einer Gebäudetiefe von zehn bis fünfzehn Metern, verteilt auf zwei oder drei Geschosse. Die Wohnfläche liegt meist zwischen 80 und 150 Quadratmetern, der Garten ist oft schmal und längs zum Haus ausgerichtet.
Energieeffizienz als unterschätzter Vorteil
Weil ein Reihenmittelhaus im Vergleich zu einem freistehenden Gebäude gleicher Größe deutlich weniger Außenwandfläche aufweist, verliert es über die Gebäudehülle erheblich weniger Wärme. In der Praxis lassen sich dadurch bessere Energieeffizienzklassen erreichen und die laufenden Heizkosten merklich senken – ein Aspekt, der angesichts steigender Energiepreise und der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zunehmend ins Gewicht fällt. Für Käufer im Alpenvorland, wo die Winter lang und kalt sein können, ist dieser Punkt besonders relevant.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Bei Reihenhäusern in gemeinschaftlichen Anlagen regelt eine Teilungserklärung, welche Bereiche im Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer stehen und welche gemeinschaftlich genutzt werden – etwa Zufahrten oder Grünanlagen. Die Brandwände zwischen den Häusern müssen baurechtlich einer definierten Feuerwiderstandsklasse entsprechen. Für den Schallschutz gilt die DIN 4109: Die Trennwände müssen einen Mindestschallschutz von 53 Dezibel bieten; Neubauten, die den erhöhten Schallschutz von 57 bis 60 Dezibel erreichen, bieten im Alltag spürbar mehr Wohnkomfort.
Grundbuchlich wird jedes Reihenhaus als selbstständiges Grundstück geführt. Zuständig für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind das Grundbuchamt und das Amtsgericht Weilheim. Beim Erwerb fällt in Bayern die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent an – der bundesweit niedrigste Satz – was gerade bei den im Alpenvorland üblichen Kaufpreisen einen nicht unerheblichen Unterschied zur Kostenbelastung in anderen Bundesländern ausmacht.
Abwägung: Was spricht für, was gegen das Reihenhaus?
Das Reihenhaus eignet sich besonders für Käufer, die Wert auf ein eigenes Haus mit Garten legen, aber weder Budget noch Bedarf für ein freistehendes Objekt haben. Die Kostenersparnis gegenüber einem Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück kann je nach Markt und Ausstattung erheblich sein. Auf der anderen Seite verlangen geteilte Wände ein gewisses Maß an Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn; Schallübertragung ist trotz normgerechter Ausführung nicht vollständig auszuschließen. Auch bauliche Veränderungen an der Außenhülle oder an den Gemeinschaftsflächen erfordern Abstimmung und mitunter behördliche Genehmigung. In gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder Riegsee sind Reihenhäuser selten – wer hier fündig wird, erwirbt ein vergleichsweise rares Gut.
