Unter Renovierung versteht man sämtliche Maßnahmen, die optische Abnutzungserscheinungen an einem Gebäude beseitigen, ohne dabei in die tragende oder technische Bausubstanz einzugreifen. Der Begriff grenzt sich klar von der Sanierung ab, die auf die Behebung tatsächlicher Schäden zielt, und von der Modernisierung, die eine funktionale Aufwertung und Wertverbesserung des Objekts zum Ziel hat. Renovierung ist damit die leichteste Stufe baulicher Maßnahmen – mit jedoch spürbarem Effekt auf Optik, Vermietbarkeit und Verkaufspreis.
Was zur Renovierung zählt
Das Spektrum typischer Renovierungsarbeiten reicht von Malerarbeiten über Bodenauffrischungen bis hin zu kleinen Austauscharbeiten. Zum klassischen Repertoire gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, die Aufarbeitung von Türen, Fenstern und Heizkörpern sowie das Schleifen und Versiegeln von Parkettböden. Auch das Erneuern von Teppichböden oder das Ausbessern von Laminat fällt darunter. Kleinteilige Arbeiten wie der Austausch von Türgriffen, Lichtschaltern oder das Erneuern von Silikonfugen und Dichtungen gehören ebenfalls dazu. An der Außenhülle zählen ein frischer Fassadenanstrich oder das Auffrischen von Balkonflächen zur Renovierung, solange keine Eingriffe in die Konstruktion erfolgen.
Renovierungsklauseln im Mietrecht
Im Mietverhältnis ist die Frage, wer für Renovierungen aufkommt, rechtlich sensibel. Grundsätzlich liegt die Pflicht beim Vermieter, sie kann jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen. Der Bundesgerichtshof hat starre Fristenregelungen, sogenannte Endrenovierungsklauseln sowie Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen wiederholt für unwirksam erklärt. Wirksam sind hingegen sogenannte weiche Klauseln, die eine Renovierung nur nach tatsächlichem Bedarf vorsehen. Besondere Regelungen gelten außerdem, wenn der Mieter eine bereits unrenoviert übernommene Wohnung bewohnt – hier kann ihm ohne einen angemessenen Ausgleich keine Renovierungspflicht auferlegt werden.
Kosten und steuerliche Behandlung
Die Kosten einer Renovierung variieren je nach Umfang und Gewerk erheblich. Malerarbeiten bewegen sich erfahrungsgemäß zwischen fünf und fünfzehn Euro pro Quadratmeter, Tapezierarbeiten liegen etwas höher. Das Schleifen und Versiegeln von Parkettböden kann je nach Zustand und Holzart deutlich teurer werden. Wer handwerklich geschickt ist, kann durch Eigenleistung einen nennenswerten Teil der Kosten einsparen. Steuerlich gilt: Vermieter können Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Eigennutzer profitieren von der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gemäß § 35a EStG – absetzbar sind zwanzig Prozent des Arbeitslohnanteils, gedeckelt auf einen bestimmten Jahresbetrag. In einer Region wie dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Immobilien häufig auch als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz gehalten werden, lohnt sich die steuerliche Einordnung vor Beginn der Maßnahmen besonders.
Renovierung im Zusammenhang mit Verkauf und WEG
Vor einem Immobilienverkauf kann eine gezielte Renovierung den erzielbaren Kaufpreis spürbar beeinflussen. Frisch gestrichene Räume, aufgearbeitete Böden und ein gepflegtes Erscheinungsbild verkürzen die Vermarktungsdauer und hinterlassen bei Besichtigungen einen überzeugenden ersten Eindruck – gerade im gehobenen Marktsegment des Blauen Landes, wo Käufer hohe Erwartungen an die Objektpräsentation mitbringen.
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist zu unterscheiden, auf welchen Bereich sich die Renovierung bezieht. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – etwa Treppenhausanstrich oder Außenfassade – erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung, und die Kosten werden entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt. Das Sondereigentum hingegen kann der Eigentümer eigenständig und ohne Zustimmung renovieren, solange er dabei das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt.
