Wer eine Immobilie finanziert, bestellt in aller Regel keine Hypothek mehr, sondern eine Sicherungsgrundschuld. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen dient. Der entscheidende Unterschied zur Hypothek liegt in der rechtlichen Konstruktion: Die Grundschuld ist abstrakt, also unabhängig von der eigentlichen Schuld. Eine gesonderte Sicherungsabrede – ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen Eigentümer und Gläubiger – stellt jedoch sicher, dass das Grundpfandrecht nur im Zusammenhang mit der gesicherten Forderung verwertet werden darf.
Rechtliche Einordnung
Die §§ 1191 bis 1198 BGB bilden den gesetzlichen Rahmen für die Grundschuld. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und belastet das Grundstück unmittelbar, nicht aber die Person des Eigentümers. Weil die Grundschuld abstrakt ist – also formal losgelöst vom Darlehen besteht –, ist sie deutlich flexibler als die akzessorische Hypothek, die zwingend an das Schicksal der Forderung gekoppelt ist. Die Sicherungsabrede selbst ist für Dritte nicht aus dem Grundbuch erkennbar; sie begründet lediglich intern, unter welchen Voraussetzungen die Bank von ihrem Verwertungsrecht Gebrauch machen darf. Genau diese Kombination aus formaler Abstraktion und schuldrechtlicher Bindung macht die Sicherungsgrundschuld heute zum Standardinstrument der Immobilienfinanzierung.
Bestellung und Kosten
Die Bestellung erfolgt durch notarielle Beurkundung einer Grundschuldbestellungsurkunde. Eigentümer und Gläubiger müssen sich über die Grundschuld einigen; der Eigentümer erteilt die Eintragungsbewilligung, die der Notar an das Grundbuchamt weiterleitet. Beim Grundbuchamt Weilheim, das für Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, wird die Grundschuld nach Eingang der vollständigen Unterlagen in Abteilung III eingetragen.
In der Praxis enthält die Urkunde fast immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das bedeutet: Im Ernstfall kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken. Neben der Buchgrundschuld, die ausschließlich im Register existiert, gibt es die Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein physisches Dokument ausgestellt wird. Die Briefgrundschuld ist bei Umschuldungen leichter übertragbar, erfordert aber eine sorgfältige Aufbewahrung des Grundschuldbriefs. Die Notar- und Gerichtskosten für die Bestellung richten sich bundeseinheitlich nach dem GNotKG und bewegen sich üblicherweise in einem Bereich von etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschulddsumme.
Verwertung bei Zahlungsausfall
Bevor die Bank ihr Verwertungsrecht ausüben kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Die gesicherte Forderung muss fällig und der Schuldner in Verzug sein; zusätzlich muss die Grundschuld mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Erst danach ist eine Zwangsversteigerung über das zuständige Amtsgericht möglich, wobei der Erlös nach der im Grundbuch eingetragenen Rangfolge verteilt wird. Alternativ kann das Gericht eine Zwangsverwaltung anordnen, bei der laufende Mieteinnahmen direkt an den Gläubiger fließen.
In der Praxis endet ein Zahlungsausfall bei Immobilien im Alpenvorland – wo selbst einfachere Objekte erhebliche Verkehrswerte aufweisen – häufig mit einer freihändigen Veräußerung durch den Eigentümer. Dieser Weg ist wirtschaftlich oft günstiger als eine Zwangsversteigerung und setzt lediglich die Zustimmung der Bank voraus.
Übertragung, Abtretung und Rückgewähr
Bei einer Umschuldung muss nicht zwingend eine neue Grundschuld bestellt werden. Die bestehende Grundschuld kann an den neuen Gläubiger abgetreten werden, was Notar- und Grundbuchkosten spart und die Rangstelle erhält. Allerdings birgt eine Abtretung ein Risiko für den Eigentümer: Ein gutgläubiger Erwerber der Grundschuld kann sich unter Umständen nicht auf Einreden aus der Sicherungsabrede berufen lassen. Wer sich dagegen absichern möchte, sollte in der Sicherungsabrede ein Abtretungsverbot oder zumindest eine Zustimmungspflicht vereinbaren.
Nach vollständiger Tilgung des Darlehens erwächst dem Eigentümer aus der Sicherungsabrede ein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Er kann entweder eine Löschungsbewilligung von der Bank verlangen und die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen – oder die Grundschuld bewusst stehen lassen. Im letzteren Fall wandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld um und hält die Rangstelle frei für eine spätere Finanzierung, ohne dass erneut Bestellungskosten anfallen. Gerade bei hochwertigen Immobilien in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder mit Bergblick, die häufig mehrfach belastet und umfinanziert werden, kann dieses Vorgehen wirtschaftlich sinnvoll sein.
