Wer in Bayern ein Gebäude errichtet oder umnutzt, muss nach der Bayerischen Bauordnung eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen nachweisen. Ist die Herstellung dieser Stellplätze auf dem eigenen Grundstück weder möglich noch zumutbar, erlaubt das Gesetz eine Geldleistung an die Gemeinde als Ersatz – die sogenannte Stellplatzablöse. Grundlage sind neben der BayBO die jeweiligen kommunalen Stellplatzsatzungen, die Höhe und Bedingungen verbindlich festlegen.
Wann ist eine Ablöse zulässig?
Voraussetzung ist, dass die Errichtung der geforderten Stellplätze objektiv unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Unmöglichkeit liegt etwa vor, wenn das Grundstück zu klein ist, eine geeignete Zufahrt fehlt, schwierige Bodenverhältnisse bestehen oder ein denkmalgeschütztes Gebäude die bauliche Umsetzung verhindert. Unzumutbarkeit kann geltend gemacht werden, wenn die Herstellungskosten in einem offensichtlichen Missverhältnis zum Vorhaben stehen.
Darüber hinaus sehen viele Gemeinden in Altstadtbereichen oder in unmittelbarer ÖPNV-Nähe aus städtebaulichen Gründen die Ablöse als bevorzugten Weg vor. Der Bauherr stellt einen Antrag beim zuständigen Bauaufsichtsamt – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen. Die Behörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen; ein Rechtsanspruch auf Genehmigung der Ablöse besteht nicht.
Höhe der Ablösezahlung
Die konkrete Ablösesumme ergibt sich aus der Stellplatzsatzung der jeweiligen Gemeinde und orientiert sich an den durchschnittlichen Herstellungskosten eines Stellplatzes. In ländlich geprägten Regionen wie dem Blauen Land liegen die Beträge in der Regel deutlich unter denen großstädtischer Gebiete, können jedoch je nach Lage und Gemeinde mehrere tausend Euro je Stellplatz erreichen. Viele Satzungen staffeln den Betrag nach Zonen: Innenstadtbereiche und zentrale Lagen werden höher bewertet als Randgebiete. Da die Sätze regelmäßig an die allgemeine Kostenentwicklung angepasst werden, empfiehlt sich eine frühzeitige Anfrage bei der Gemeindeverwaltung.
Wirtschaftliche Einordnung für Bauherren und Projektentwickler
Ein Vergleich lohnt sich: Die Herstellung eines Tiefgaragenstellplatzes ist je nach Bodenverhältnissen und Grundstückszuschnitt mit erheblichen Kosten verbunden – im Alpenvorland nicht selten am oberen Ende der üblichen Bandbreite, da anspruchsvolle Geologie und hohe Bodenrichtwerte die Baukosten treiben. Die Ablöse kann in solchen Fällen die wirtschaftlichere Lösung sein. Hinzu kommt, dass die eingesparte Fläche für Wohn- oder Nutzfläche verwendet werden kann, was gerade in gefragten Lagen mit Seenähe oder Bergblick den Ertragswert einer Immobilie spürbar erhöhen kann. Projektentwickler sollten die Ablösesumme daher von Anfang an in die Kalkulation einbeziehen.
Verwendung der Ablösemittel
Die Gemeinden sind verpflichtet, die eingenommenen Gelder zweckgebunden einzusetzen. Klassisch fließen die Mittel in den Bau und Betrieb öffentlicher Stellplätze, Quartiersgaragen oder Parkhäuser. Zunehmend werden damit aber auch Maßnahmen zur alternativen Mobilität finanziert: Radabstellanlagen, Car-Sharing-Stationen oder die Verbesserung des ÖPNV-Angebots. Dieser Trend spiegelt eine veränderte Planungsphilosophie wider, die auf Mobilitätsmix statt reiner Pkw-Orientierung setzt.
Stellplatzpflicht durch Mobilitätskonzepte reduzieren
Wer die Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze verringern möchte, kann in vielen Gemeinden ein Mobilitätskonzept vorlegen. Eine nachgewiesene gute ÖPNV-Anbindung, ausreichend gesicherte Fahrradabstellplätze oder vertraglich belegte Car-Sharing-Angebote können dazu führen, dass die Behörde einen Reduzierungsfaktor anerkennt. Auf diese Weise lässt sich sowohl die Zahl der herzustellenden Stellplätze als auch eine etwaige Ablösesumme senken – ein Ansatz, der sich besonders bei größeren Wohnbauprojekten rechnen kann.
