Ein Vertragsverhältnis kann auf mehreren Wegen enden – durch Zeitablauf, eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung oder eine einvernehmliche Aufhebung. Welcher Weg zulässig ist und welche Voraussetzungen dabei einzuhalten sind, hängt von der Art des Vertrags ab. Gerade im Immobilienbereich – bei Miet-, Bau- und Maklerverträgen – bestimmt die korrekte Vertragsbeendigung, ob Übergaben, Abrechnungen und Rückzahlungen reibungslos verlaufen.
Beendigungsarten im Überblick
Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Bei unbefristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung mit Frist der Regelweg. Daneben steht die außerordentliche, fristlose Kündigung, die einen wichtigen Grund voraussetzt – etwa erhebliche Pflichtverletzungen einer Vertragspartei. Als vierte Variante können beide Seiten jederzeit einen Aufhebungsvertrag schließen und das Vertragsverhältnis zu individuell vereinbarten Bedingungen beenden. Gerade diese Flexibilität macht den Aufhebungsvertrag in der Praxis zu einem häufig genutzten Instrument.
Mietverträge beenden
Bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten; Vermieter benötigen darüber hinaus ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und müssen je nach Mietdauer Fristen von drei bis zu neun Monaten einhalten. Die Schriftform ist in beiden Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Eine fristlose Kündigung setzt in der Regel eine vorherige Abmahnung und eine erhebliche Pflichtverletzung voraus – klassischer Fall ist der Mietrückstand über zwei aufeinanderfolgende Monate.
Die Wohnungsübergabe bildet den formalen Abschluss des Mietverhältnisses. Ein gemeinsam unterzeichnetes Übergabeprotokoll, die Dokumentation von Mängeln per Foto sowie die Erfassung aktueller Zählerstände und die vollständige Schlüsselrückgabe sind unverzichtbar. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Immobilien häufig auch als Feriendomizil oder Kapitalanlage gehalten werden, empfiehlt sich besondere Sorgfalt bei der Protokollierung – schon weil Eigentümer und Mieter nicht selten weit voneinander entfernt wohnen.
Bauverträge beenden
Der Regelabschluss eines Bauvertrags ist die förmliche Abnahme des Werks mit anschließendem Protokoll und Schlussrechnung. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Baumängel. Der Auftraggeber kann einen Bauvertrag nach § 648 BGB jederzeit kündigen, hat dann jedoch die bereits erbrachten Leistungen sowie den entgangenen Gewinn des Unternehmers zu vergüten. Bei Insolvenz des Auftragnehmers endet der Vertrag kraft Gesetzes; bestehende Sicherheiten sind dann unverzüglich in Anspruch zu nehmen.
Maklerverträge beenden
Ein einfacher Maklerauftrag lässt sich jederzeit und ohne Kostenfolge widerrufen. Anders verhält es sich beim qualifizierten Alleinauftrag, der typischerweise eine Laufzeit von drei bis sechs Monaten vorsieht. Eine vorzeitige Kündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich; andernfalls können Schadensersatzansprüche entstehen. In jedem Fall endet der Maklervertrag automatisch, wenn der Vertragszweck erreicht ist – also mit dem notariellen Kaufvertragsabschluss –, wenn die vereinbarte Laufzeit abläuft oder wenn der Auftraggeber die Verkaufsabsicht aufgibt.
Abwicklung nach Vertragsende
Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses beginnt die Abwicklungsphase. Offene Forderungen sind zu begleichen, eine hinterlegte Mietkaution ist – nach Verrechnung etwaiger Ansprüche – innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen, und die Betriebskostenabrechnung ist fristgerecht zu erstellen. Zu den Rückgabepflichten des Mieters zählen die besenreine Übergabe der Wohnung, die Entfernung eigener Einbauten und die Protokollierung aller Zählerstände. Auch nach Vertragsende laufende Verpflichtungen – insbesondere Gewährleistungsansprüche aus dem Bauvertrag oder die Herausgabe vertragsrelevanter Unterlagen – bleiben davon unberührt.
