Der Wirtschaftsplan ist das zentrale Finanzinstrument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und in § 28 WEG gesetzlich verankert. Er fasst alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres zusammen und bildet die Berechnungsgrundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Eigentümer. Ohne einen beschlossenen Wirtschaftsplan fehlt der Gemeinschaft die verbindliche Basis für ihre laufende Finanzplanung.
Bestandteile des Wirtschaftsplans
Ein vollständiger Wirtschaftsplan gliedert sich in mehrere Positionen. Auf der Einnahmenseite stehen die Hausgeldzahlungen aller Eigentümer, die nach dem jeweils geltenden Kostenverteilungsschlüssel – in der Regel nach Miteigentumsanteilen – aufgeteilt werden.
Die Ausgabenseite umfasst typischerweise:
- Verwaltungskosten: Verwalterhonorar, Versicherungsprämien sowie gegebenenfalls Kosten für Rechts- oder Steuerberatung
- Betriebskosten: Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Allgemeinstrom sowie Gartenpflege und Hausmeisterdienste
- Laufende Instandhaltung: Kleinreparaturen und regelmäßige Wartungen technischer Anlagen
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: Ein gesondert ausgewiesener Betrag für künftige größere Maßnahmen
Gerade in gefragten Lagen wie Murnau am Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Wohnanlagen oft einen gehobenen Standard aufweisen, sollte die Rücklage realistisch bemessen sein – pauschale Minimalansätze rächen sich erfahrungsgemäß bei der nächsten Fassaden- oder Heizungssanierung.
Beschlussfassung und Rechtswirkung
Der Hausverwalter erarbeitet den Planentwurf und legt ihn der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vor. Das Einladungsschreiben muss den Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Versammlung enthalten, damit die Eigentümer ausreichend Zeit zur Prüfung haben. Für den Beschluss genügt eine einfache Mehrheit.
Kommt kein Beschluss zustande, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 6 WEG vorläufig weiter. Eigentümer, die den Beschluss für fehlerhaft halten, können ihn innerhalb eines Monats beim zuständigen Gericht anfechten – in der Region ist hierfür das Amtsgericht Weilheim zuständig.
Hausgeld: Fälligkeit und Verzug
Aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan ergibt sich der monatliche Hausgeldbetrag, den jeder Eigentümer als Vorauszahlung zu leisten hat. Die Zahlung ist üblicherweise zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig. Bleibt sie aus, kann die Gemeinschaft ein Mahnverfahren einleiten und Verzugszinsen geltend machen. Da Hausgeldansprüche nach § 10 WEG als privilegierte Forderung eingestuft sind, können sie im Zwangsvollstreckungsverfahren vorrangig befriedigt werden – ein wichtiger Schutz für die Gemeinschaft, aber auch ein ernstzunehmendes Risiko für säumige Eigentümer.
Verhältnis zur Jahresabrechnung und Sonderumlage
Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose. Ob sie der Realität entspricht, zeigt sich erst in der Jahresabrechnung, die die tatsächlich angefallenen Kosten ausweist. Ist das Hausgeld zu niedrig angesetzt worden, ergibt sich eine Nachzahlung; war es zu hoch, erhalten die Eigentümer ein Guthaben.
Bei unvorhergesehenen Großausgaben – etwa einem plötzlichen Heizungsausfall oder einer dringenden Dachsanierung – reicht der laufende Wirtschaftsplan mitunter nicht aus. In diesen Fällen beschließt die Eigentümerversammlung entweder einen Nachtragshaushalt oder eine Sonderumlage, die zusätzlich zum regulären Hausgeld erhoben wird.
Instandhaltungsrücklage: Angemessen statt minimal
Das WEG schreibt in § 19 Abs. 2 Nr. 4 ausdrücklich vor, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden ist. Als grobe Orientierung gilt in der Praxis eine monatliche Zuführung von etwa 0,80 bis 1,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, wobei ältere Gebäude am oberen Ende dieser Spanne anzusiedeln sind. Die Rücklage ist zweckgebunden und darf ausschließlich für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung eingesetzt werden – nicht für laufende Betriebskosten.
