Ein Zwischenkredit – gelegentlich auch als Überbrückungskredit bezeichnet – ist ein kurzfristiges Bankdarlehen, das die Lücke zwischen einem akuten Kapitalbedarf und einer zukünftigen, bereits absehbaren Geldquelle schließt. Das kann die Zuteilung eines Bausparvertrags sein, der Verkaufserlös einer Bestandsimmobilie oder eine andere gesicherte Zahlung. Charakteristisch für diese Darlehensform ist die endfällige Tilgung: Die gesamte Darlehenssumme wird nicht monatlich abgestottert, sondern in einer Summe am Laufzeitende zurückgezahlt.
Wann ein Zwischenkredit sinnvoll ist
Zwei Situationen sind in der Praxis besonders häufig. Erstens die Bausparvorfinanzierung: Ein Bausparvertrag ist zwar bespart, aber noch nicht zugeteilt – das kann noch zwei bis fünf Jahre dauern. Wer jetzt kaufen möchte, nimmt einen Zwischenkredit auf und zahlt parallel weiter in den Bausparvertrag ein, der bei Zuteilung zur Ablösung genutzt wird. Zweitens der klassische Kettenfall beim Eigentümerwechsel: Eine neue Immobilie ist gefunden, die alte aber noch nicht verkauft. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo attraktive Objekte mit Bergblick oder Seenähe am Staffelsee oder Riegsee erfahrungsgemäß rasch vergriffen sind, kann es entscheidend sein, nicht erst auf den eigenen Verkaufserlös warten zu müssen. Der Zwischenkredit ermöglicht diesen zeitlichen Vorlauf; typische Laufzeiten bewegen sich zwischen sechs und vierundzwanzig Monaten.
Kosten und Konditionen
Zwischenkredite sind teurer als klassische Annuitätendarlehen. Banken schlagen auf den marktüblichen Baufinanzierungszins einen Risikoaufschlag auf, der in der Regel zwischen einem und drei Prozentpunkten liegt – die Endfälligkeit und die kurze Laufzeit rechtfertigen diesen Aufschlag aus Bankensicht. Die Verzinsung ist häufig variabel, was das Risiko steigender Marktzinsen mit sich bringt. Als Sicherheiten dienen üblicherweise eine Grundschuld auf das zu erwerbende oder das zu verkaufende Objekt sowie die Abtretung des Bausparvertragsguthabens oder des zu erwartenden Verkaufserlöses.
Risiken realistisch einschätzen
Die größte Gefahr liegt in einer zeitlichen Verzögerung: Verkauft sich die Bestandsimmobilie langsamer als geplant oder zu einem niedrigeren Preis als kalkuliert, verlängert sich die Doppelbelastung aus Zwischenkreditzinsen und laufenden Nebenkosten erheblich. Ebenso kann sich die Zuteilung eines Bausparvertrags verschieben. Wer diese Szenarien unterschätzt, gerät schnell in finanziellen Druck. Ein realistischer Zeitpuffer von mindestens sechs Monaten sollte daher bei der Laufzeitplanung fest eingeplant werden.
Vertragsgestaltung und Alternativen
Bei der Vertragsgestaltung kommt es auf einige wesentliche Punkte an: Das Recht zur vorzeitigen Sondertilgung sollte ausdrücklich vereinbart werden, ebenso der Verzicht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Ablösungsquelle früher als erwartet verfügbar ist. Die Zweckbindung der Ablösungssumme schafft zusätzliche Planungssicherheit.
Als Alternative bietet sich eine Sofortfinanzierung an, bei der Bankdarlehen und Bauspardarlehen von Beginn an strukturiert kombiniert werden. Wer das Risiko der Doppelbelastung ganz vermeiden möchte, verkauft die Bestandsimmobilie vor dem Neukauf – mit dem Nachteil, dass ein gesuchtes Objekt in der Zwischenzeit an jemand anderen gehen kann. Welcher Weg im Einzelfall der richtige ist, hängt von der persönlichen Liquiditätssituation, der Marktsituation vor Ort und dem Zeitdruck ab.
