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Kurz gesagt:

• Die Immobilienpreise in Murnau liegen auf hohem Niveau – Häuser derzeit grob zwischen 5.400 und 6.300 €/m², Wohnungen zwischen 5.500 und 5.800 €/m² (Angebotspreise, Stand 2026).
• Portalzahlen sind Angebotspreise, keine erzielten Verkaufspreise. Der Unterschied kann fünfstellig sein.
• Der einzige amtliche Anker ist der Bodenrichtwert – für Murnau zuletzt zum Stichtag 01.01.2024 ermittelt, abrufbar über BORIS Bayern.
• Innerhalb Murnaus streuen die Preise stark: Seenähe, Ortsteil und Zustand entscheiden mehr als der Ortsdurchschnitt.
• Was Ihre konkrete Immobilie wert ist, sagt keine Tabelle – sondern eine Einschätzung vor Ort.

Wer sich für die Immobilienpreise in Murnau interessiert, landet schnell bei einem Quadratmeterpreis auf irgendeinem Portal – und weiß danach oft weniger als vorher. Ist das viel? Wenig? Und gilt die Zahl überhaupt für mein Haus in Weindorf oder meine Wohnung am Ortsrand? Ich bekomme diese Frage in meinem Büro an der Kemmelallee fast jede Woche gestellt, meistens von Eigentümern, die noch gar nicht sicher sind, ob sie verkaufen wollen. Dieser Beitrag ordnet die Zahlen ein, zeigt Ihnen, worauf Sie bei Murnauer Preisen wirklich achten müssen, und wo der Unterschied zwischen einer Portalzahl und dem Preis liegt, den am Ende jemand tatsächlich zahlt.

Was Immobilien in Murnau derzeit kosten

Fangen wir mit den Zahlen an, weil Sie deshalb hier sind. Die gängigen Immobilienportale werten laufend Angebote aus und rechnen daraus Durchschnitte. Für Murnau am Staffelsee ergibt sich Mitte 2026 grob dieses Bild:

Warum eine Spanne und keine einzelne Zahl? Weil sich die Portale selbst nicht einig sind. Ein Anbieter nennt für Häuser rund 6.260 €/m², ein anderer knapp 5.360 €/m² – das sind über 15 Prozent Unterschied für angeblich denselben Ort. Der Grund liegt in der Methodik: Jedes Portal wertet einen anderen Ausschnitt an Inseraten aus, mal mehr Neubau, mal mehr sanierungsbedürftige Altbauten. Wer eine dieser Zahlen als "den" Preis für Murnau nimmt, baut auf Sand.

Und die Entwicklung? Auch da lohnt der nüchterne Blick. Ein Portal weist für Wohnungen zwischen 2025 und 2026 einen leichten Rückgang aus, von rund 5.930 auf 5.770 €/m² (immoportal, Stand Juli 2026); ein anderes meldet im selben Zeitraum für Wohnungen ein kleines Plus von gut zwei Prozent (immoverkauf24, Stand Q2 2026). Beides sind Angebotspreise, beides bewegt sich im Rahmen der üblichen Schwankung. Das Muster dahinter: Nach den kräftigen Anstiegen der vergangenen Niedrigzinsjahre eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau – mal ein paar Prozent hoch, mal runter, je nach Objektart und Datenquelle. Wer aus einem einzelnen Quartalswert einen Trend ableitet, überinterpretiert die Zahlen.

Kurzfazit: Murnau gehört zu den teureren Adressen im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, und daran ändert die kurzfristige Schwankung wenig. Warum aber keine dieser Portalzahlen Ihr Verkaufspreis ist, sehen wir als Nächstes.

Warum eine Portalzahl nicht Ihr Verkaufspreis ist

Das ist der wichtigste Satz in diesem ganzen Beitrag, deshalb steht er allein: Ein Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie inseriert wurde – nicht der Preis, zu dem sie verkauft wurde.

Zwischen beiden liegt die gesamte Realität einer Verhandlung. Manche Objekte gehen über dem Angebotspreis weg, wenn mehrere Interessenten wollen. Viele gehen darunter, weil der erste Preis zu ehrgeizig angesetzt war und das Objekt monatelang stand. Die Portale sehen nur die Startlinie, nie das Ziel. Erzielte Kaufpreise – also die Zahlen aus tatsächlichen Notarverträgen – werten in Bayern die Gutachterausschüsse aus, und die sind nicht frei im Netz abrufbar.

Kurzfazit: Nutzen Sie Portalpreise als grobe Orientierung nach oben und unten, nie als Wertgutachten. Für Ihre eigene Immobilie ist die Spanne bestenfalls ein Startpunkt.

Der Bodenrichtwert: der amtliche Anker in Murnau

Wenn Portalzahlen wackeln, wo steht dann etwas Belastbares? Beim Bodenrichtwert. Das ist der amtlich ermittelte durchschnittliche Lagewert für den Grund und Boden je Quadratmeter – und für Murnau kommt er nicht von irgendeinem Portal, sondern vom Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, zu dem Murnau gehört.

Drei Dinge sollten Sie dazu wissen:

• Die Bodenrichtwerte werden im Zwei-Jahres-Rhythmus ermittelt, jeweils zum 1. Januar der geraden Jahreszahlen (Quelle: Markt Murnau am Staffelsee). Der zuletzt gültige Stichtag ist der 01.01.2024; der Wert zum 01.01.2026 folgt turnusgemäß im Laufe des Jahres.
• Abrufbar sind die Werte über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS Bayern, laut Landratsamt gegen eine Gebühr von 30 Euro je Richtwert.
• Der Bodenrichtwert betrifft nur den Boden, nicht das Gebäude darauf. Er ist ein Baustein Ihres Immobilienwerts, nicht der ganze Wert.

Genau da trennt sich Marktpreis von Bewertung. Der Bodenrichtwert sagt Ihnen etwas über die Lage, aber nichts über Ihren Grundriss, Ihren Sanierungsstand oder den Blick aus dem Wohnzimmer. Wie aus dem Bodenrichtwert plus Gebäude plus Vergleichsobjekten eine belastbare Einschätzung wird, habe ich in einem eigenen Beitrag beschrieben – siehe So läuft die individuelle Wertermittlung in Murnau ab. Für den Vergleich mit dem Umland lohnt sich außerdem der Blick auf die Immobilienpreise im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, die auf derselben amtlichen Datengrundlage beruhen.

Kurzfazit: Der Bodenrichtwert ist Ihr amtlicher Fixpunkt – kostet 30 Euro, betrifft nur den Boden und ersetzt keine Bewertung des Gebäudes.

Was den Preis in Murnau und am Staffelsee wirklich bewegt

Jetzt zum eigentlichen Grund, warum Murnau kein Ort für pauschale Quadratmeterpreise ist. Die Lage schlägt hier fast alles andere.

Nehmen wir zwei Wohnungen, gleiche Größe, gleiches Baujahr. Die eine liegt fußläufig zum Staffelsee mit freiem Blick, die andere an einer Durchgangsstraße Richtung Ortsausgang. Auf dem Portal fallen beide in denselben Ortsdurchschnitt, sagen wir 5.700 €/m². Fragt man dann, was jeweils tatsächlich bezahlt wird, öffnet sich schnell eine Lücke von leicht sechsstelligem Betrag. In Murnau entscheidet die Mikrolage: Seenähe und ein ruhiger Ortsteil heben den Preis spürbar, eine laute Lage drückt ihn genauso deutlich. Der Blick auf die Berge kommt oben noch obendrauf.

Dazu kommen ein paar regionale Faktoren, die Murnau von einem beliebigen oberbayerischen Marktflecken unterscheiden. Der Staffelsee ist gefragt als Zweitwohnsitz: Viele Käufer kommen aus dem Großraum München und suchen ein Feriendomizil, was das Preisniveau gerade in Seenähe hochhält. Wer unter der Woche in der Stadt arbeitet und am Wochenende ins Grüne will, findet in Murnau beides – das erweitert den Käuferkreis über die Region hinaus. Und dann ist da das Angebot: Murnau ist gewachsen und begrenzt, nicht beliebig bebaubar. Wenig Neues bei stabiler Nachfrage, das ist der klassische Nährboden für hohe, robuste Preise. Wie sich Angebot und Nachfrage in der Region insgesamt entwickeln, habe ich im Marktüberblick für Murnau und den Staffelsee genauer beschrieben.

Der Ruf als Kunststadt des "Blauen Reiter" gehört auch dazu, aber ehrlich gesagt zahlt kaum jemand einen Aufpreis für Kunstgeschichte. Man zahlt für den See, die Ruhe und die Erreichbarkeit.

Kurzfazit: In Murnau entscheidet die Mikrolage über den Preis, nicht der Ortsdurchschnitt. Zwei Objekte im selben Postleitzahlgebiet können sich im Wert deutlich unterscheiden.

Checkliste: In sechs Schritten zu einem realistischen Preis

Wie Sie das selbst durchgehen, zeige ich jetzt Schritt für Schritt. Wenn Sie den Wert Ihrer Murnauer Immobilie grob eingrenzen wollen, bevor Sie mit jemandem reden, arbeiten Sie diese Punkte der Reihe nach ab:

• [ ] Portalspanne notieren. Schauen Sie zwei bis drei Portale an und schreiben Sie die Spanne auf, nicht eine Einzelzahl. Merken: Das sind Angebotspreise.
• [ ] Bodenrichtwert besorgen. Über BORIS Bayern für Ihre Adresse abrufen (30 €) oder beim Gutachterausschuss GAP erfragen. Das ist Ihr amtlicher Boden-Fixpunkt.
• [ ] Mikrolage ehrlich bewerten. Seenähe, Ausblick, Ruhe, Anbindung – liegt Ihr Objekt über oder unter dem Ortsschnitt?
• [ ] Zustand nüchtern einschätzen. Baujahr, Sanierungsstand, Energieausweis, Grundriss. Ein saniertes Bad ändert die Spanne, ein Sanierungsstau erst recht.
• [ ] Vergleichsobjekte suchen. Was wird aktuell Ähnliches in Ihrem Ortsteil angeboten – und wie lange steht es schon?
• [ ] Fachlichen Abgleich einholen. Legen Sie Ihre Schätzung neben eine fachliche Einschätzung. Weichen beide stark ab, liegt es fast immer an der Lage oder am Zustand, die man selbst über- oder unterschätzt.

Der letzte Schritt ist der, den man am liebsten überspringt. Die eigene Immobilie zu hoch einzuschätzen fühlt sich gut an, und niemand hört gern, dass das gepflegte Elternhaus am Markt weniger bringt als gedacht. Genau dieser Schritt spart aber am meisten: Ein um zehn Prozent zu hoch angesetzter Preis führt selten zu zehn Prozent mehr Erlös, sondern zu Monaten Stillstand und am Ende zu einem Abschlag unter Wert.

Kurzfazit: Bodenrichtwert und Portalspanne liefern den Rahmen, Lage und Zustand die Feinjustierung. Den letzten, ehrlichen Abgleich macht am besten jemand, der den Murnauer Markt täglich sieht.

Was ist Ihre Murnauer Immobilie wert?

Kurz und direkt: Eine seriöse Antwort auf diese Frage gibt keine Online-Tabelle. Der Wert Ihrer Immobilie ergibt sich aus Lage, Zustand, Grundriss, aktuellem Bodenrichtwert und vergleichbaren Objekten am Markt – und diese Faktoren lassen sich nur vor Ort zusammenbringen. Genau das ist eine Wertermittlung: eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung statt einer Zahl aus dem Netz.

Bei JD Homes ist diese Einschätzung kostenfrei und unverbindlich. Wir schauen uns Ihre Immobilie an, ordnen sie in den Murnauer Markt ein und erklären Ihnen jeden Schritt der Rechnung – ohne dass Sie sich zu irgendetwas verpflichten. Der richtige Preis ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf, und diese Basis sollten Sie kennen, bevor Sie überhaupt entscheiden, ob Sie verkaufen. Sie können eine kostenlose Immobilienbewertung anfragen oder direkt einen Termin im Büro oder bei Ihnen zu Hause vereinbaren.

Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Murnau

Was kostet der Quadratmeter in Murnau am Staffelsee?

Mitte 2026 liegen die Angebotspreise für Häuser grob zwischen 5.360 und 6.260 €/m² und für Eigentumswohnungen zwischen 5.530 und 5.770 €/m² (Quellen: immoverkauf24/Sprengnetter Q2 2026, immoportal.com Juli 2026). Das sind Durchschnitte über Inserate. Ihr konkreter Quadratmeterpreis hängt stark von Lage, Zustand und Ausstattung ab.

Warum sind Immobilien in Murnau so teuer?

Murnau verbindet die Lage direkt am Staffelsee mit einer guten Anbindung an den Großraum München – bei einem Angebot, das begrenzt bleibt. Dazu kommt anhaltende Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Feriendomizilen. Diese Mischung hält das Preisniveau hoch, spürbar über vielen anderen Orten im Alpenvorland.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Murnau entwickelt?

Zuletzt zeigt sich vor allem eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Ein Portal weist für Wohnungen von 2025 auf 2026 einen leichten Rückgang von rund 5.930 auf 5.770 €/m² aus (immoportal, Juli 2026), ein anderes im selben Zeitraum ein kleines Plus – beides Angebotspreise im Rahmen üblicher Schwankung. Belastbar sind solche Trends nur über längere Zeiträume; kurzfristige Portalzahlen schwanken methodisch bedingt stark.

Wo bekomme ich den Bodenrichtwert für Murnau?

Über das amtliche Portal BORIS Bayern gegen eine Gebühr von 30 Euro je Richtwert. Zuständig ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Die Werte werden alle zwei Jahre zum 1. Januar der geraden Jahreszahlen ermittelt; aktueller Stichtag ist der 01.01.2024.

Ist der Angebotspreis dasselbe wie der Verkaufspreis?

Nein. Der Angebotspreis ist der Startpreis im Inserat, der Verkaufspreis das Ergebnis der Verhandlung. Beide können deutlich auseinanderliegen – nach oben bei starker Nachfrage, nach unten bei zu ehrgeizigem Ansatz. Die tatsächlich erzielten Kaufpreise erfassen die Gutachterausschüsse, nicht die Portale.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung – mit einem festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe und regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung – kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de.

Quellen

1. Markt Murnau am Staffelsee — Bodenrichtwerte (Zwei-Jahres-Rhythmus, Zuständigkeit Gutachterausschuss Landratsamt GAP). https://murnau.de/leben-wohnen-und-bauen/wohnen-bauen/bodenrichtwerte/ — abgerufen am 2026-07-15
2. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen — Bodenrichtwerte / BORIS Bayern (30 € je Richtwert, Stichtag ab 31.12.2008). https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html — abgerufen am 2026-07-15
3. Angebotspreise Häuser/Wohnungen Murnau — immoverkauf24 (Datenbasis Sprengnetter), Stand Q2 2026. https://www.immoverkauf24.de/immobilienpreise/bayern/garmisch-partenkirchen-kreis/murnau-am-staffelsee/ — abgerufen am 2026-07-15
4. Angebotspreise Häuser/Wohnungen Murnau — immoportal.com, Stand 01.07.2026. https://www.immoportal.com/immobilienpreise/murnau-staffelsee — abgerufen am 2026-07-15