Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann die anfallenden Kosten über die sogenannte Denkmalschutzabschreibung in erheblichem Umfang steuerlich geltend machen. Gesetzliche Grundlage sind § 7i EStG für vermietete Objekte und § 10f EStG für selbst genutzte Immobilien. Im Unterschied zur regulären Gebäudeabschreibung erlaubt die Denkmal-AfA deutlich höhere Sätze über einen kürzeren Zeitraum – und macht Denkmalimmobilien damit zu einer steuerlich attraktiven Kapitalanlage.
Abschreibungssätze und gesetzlicher Rahmen
Bei vermieteten Denkmalimmobilien greift § 7i EStG: Sanierungskosten können in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 Prozent abgeschrieben werden. Damit lassen sich die förderfähigen Kosten innerhalb von zwölf Jahren vollständig steuerlich erfassen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude als Baudenkmal offiziell in der Denkmalliste eingetragen ist und die zuständige Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen vorab genehmigt sowie nach Abschluss bescheinigt hat.
Für Selbstnutzer gilt § 10f EStG: Hier sind die Sanierungskosten über zehn Jahre mit je 9 Prozent als Sonderausgaben absetzbar – maximal jedoch 90 Prozent der förderfähigen Aufwendungen. Der steuerliche Vorteil fällt damit etwas geringer aus als bei der Vermietervariante, bleibt aber im Vergleich zur normalen Gebäudeabschreibung von 2 Prozent beim Altbau erheblich. Zu beachten: Nur tatsächlich durch Denkmalauflagen veranlasste Sanierungskosten sind begünstigt – Kaufpreis und Grundstücksanteil bleiben außen vor.
Welche Kosten gefördert werden
Förderfähig sind ausschließlich Aufwendungen, die unmittelbar mit der denkmalgerechten Instandsetzung zusammenhängen. Dazu zählen typischerweise die Fassadenrestaurierung nach historischem Vorbild, denkmalgerechte Dacharbeiten, die Instandsetzung historischer Innenausstattungen wie Stuckdecken, Treppen oder Originalböden sowie Maßnahmen an Heizung und Sanitär unter den Auflagen der Behörde. Auch Honorare für Architekten und Gutachter, die an der Denkmalsanierung beteiligt sind, fließen in die förderfähige Kostenbasis ein.
Nicht anerkannt werden dagegen Luxusausstattungen, die über die denkmalpflegerisch notwendige Substanzsicherung hinausgehen, eigene Arbeitsleistungen des Eigentümers sowie Erweiterungsbauten, sofern diese nicht ausdrücklich genehmigt wurden. Auch reine Gartengestaltungen – außer bei historischen Parkanlagen – fallen grundsätzlich nicht unter die Förderung.
Wirtschaftlichkeit und Vergleich mit dem Neubau
Der steuerliche Hebel der Denkmalschutzabschreibung ist erheblich: Bei Sanierungskosten von 150.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent ergibt sich allein aus der Denkmal-AfA eine jährliche Steuerersparnis von rund 5.400 Euro in den ersten acht Jahren – hinzu kommt die reguläre Gebäudeabschreibung auf den Kaufpreisanteil. Über den gesamten Förderzeitraum summiert sich die Entlastung auf einen fünfstelligen Betrag, der den Gesamtertrag der Investition spürbar verbessert.
Gegenüber dem Neubau, bei dem lediglich 2 Prozent Abschreibung pro Jahr über 50 Jahre möglich sind, bietet die Denkmal-AfA einen deutlich schnelleren Kapitalrückfluss. Dieser Vorteil wiegt die typischerweise um 20 bis 40 Prozent höheren Sanierungskosten zumindest teilweise auf – denkmalgerechte Materialien und spezialisierte Fachbetriebe sind nun einmal teurer als Standardlösungen.
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und im Blauen Land finden sich immer wieder historische Landhäuser, Gutshöfe und Villen aus der Gründerzeit oder dem frühen 20. Jahrhundert, die in der Denkmalliste eingetragen sind. Angesichts der hohen Bodenrichtwerte und der anhaltend starken Nachfrage durch Kapital- und Zweitwohnungsanleger können solche Objekte nach einer denkmalgerechten Sanierung sowohl steuerlich als auch wertmäßig überzeugen.
Verfahren und typische Risiken
Der Weg zur Denkmalschutzabschreibung beginnt vor dem ersten Spatenstich: Ein Sanierungskonzept muss erarbeitet und von der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen angesiedelt beim Landratsamt – genehmigt werden. Ohne diese Vorabstimmung riskieren Eigentümer, die steuerliche Anerkennung zu verlieren. Begleitend sind ein erfahrener Denkmalpflege-Architekt, zertifizierte Fachbetriebe und eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten und Rechnungen unverzichtbar. Nach Abschluss der Arbeiten stellt die Behörde die erforderliche Bescheinigung aus, die dem Finanzamt zusammen mit der Steuererklärung vorzulegen ist.
Zu den wesentlichen Risiken gehören unerwartete Befunde in der Altbausubstanz, die Bauzeit und Budget überschreiten lassen, sowie die Bindungswirkung der Förderung: Bei einer Veräußerung innerhalb der Abschreibungsperiode kann es zu steuerlichen Nachteilen kommen. Auch die Finanzierung gestaltet sich mitunter aufwändiger als beim Neubau, da Banken den Beleihungswert von Denkmalimmobilien häufig konservativer ansetzen. Eine Kombination mit KfW-Programmen – insbesondere dem Effizienzhaus Denkmal – ist grundsätzlich möglich und kann die Gesamtfinanzierung verbessern.
