Als Allgemeinstrom bezeichnet man den elektrischen Energieverbrauch, der in Wohngebäuden außerhalb der einzelnen Wohneinheiten entsteht – also für Beleuchtung, technische Einrichtungen und Gemeinschaftsanlagen. Diese Kosten gelten nach § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähige Betriebskosten und werden anteilig auf Mieter oder Wohnungseigentümer verteilt. Der Verteilungsschlüssel – häufig die Wohnfläche, seltener Personenzahl oder Miteigentumsanteile – ergibt sich aus dem Mietvertrag beziehungsweise der Teilungserklärung.
Was zum Allgemeinstrom zählt
Die Beleuchtung von Treppenhäusern, Kellerfluren, Dachböden, Außenanlagen und Tiefgaragen bildet den sichtbarsten Teil des Allgemeinstroms. Hinzu kommen gesetzlich vorgeschriebene Notbeleuchtungen für Fluchtwege sowie technische Einrichtungen wie Klingelanlagen, Gegensprechanlagen, elektrische Zugangssysteme und Satellitengemeinschaftsanlagen.
Den größten Einzelposten stellt in der Regel der Aufzug dar: Bei älteren Anlagen ohne Energierückgewinnung kann er 40 bis 60 Prozent des gesamten Allgemeinstroms verursachen. Ebenfalls relevant sind Heizungsumwälzpumpen – vor allem ältere, ungeregelte Modelle im Dauerbetrieb –, Lüftungsanlagen in Tiefgaragen und innenliegenden Bädern sowie Gemeinschaftswaschräume, sofern deren Verbrauch nicht separat erfasst wird.
Für Eigentümer und Käufer von Mehrfamilienhäusern im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – einer Region mit vergleichsweise hohem Anteil an Ferienwohnungen und Zweitimmobilien – lohnt ein genauer Blick auf die Allgemeinstrom-Position in der Jahresabrechnung: Gerade bei saisonal unterschiedlich genutzten Einheiten kann der Pro-Kopf-Verbrauch der Gemeinschaftsflächen spürbar variieren.
Abrechnung und formale Anforderungen
Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate und orientiert sich am Wirtschaftsjahr der Hausverwaltung. Der Vermieter oder Verwalter ist verpflichtet, die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen – versäumt er diese Frist, verwirkt er etwaige Nachforderungsansprüche gegenüber dem Mieter.
Eine verbrauchsabhängige Einzelabrechnung je Wohneinheit ist technisch nicht möglich, da der Gemeinschaftsverbrauch keiner bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann. Mieter haben jedoch das Recht, auf Verlangen Einsicht in die Originalbelege der Stromrechnungen zu nehmen. Eigentümergemeinschaften greifen bei der Abrechnung auf den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zurück, die die Hausverwaltung erstellt.
Einsparpotenziale gezielt nutzen
Moderne LED-Beleuchtung senkt den Energiebedarf für die Hausbeleuchtung gegenüber herkömmlichen Leuchtmitteln erheblich; in Kombination mit Bewegungsmeldern oder Zeitschaltuhren lässt sich der Verbrauch nochmals deutlich reduzieren, da Licht nur bei tatsächlichem Bedarf eingeschaltet wird.
Einen ebenso wirksamen Hebel bietet der Austausch alter Heizungsumwälzpumpen gegen geregelte Hocheffizienzmodelle, die ihre Leistung dem aktuellen Bedarf anpassen. Bei Aufzügen ermöglicht eine Modernisierung mit Frequenzumrichter und Standby-Funktion eine spürbare Verbrauchsreduktion. Ergänzend kann ein Wechsel des Stromanbieters für den Hausstromzähler die laufenden Kosten senken – ein Schritt, den engagierte Hausverwaltungen regelmäßig prüfen sollten.
Streitfälle und berechtigte Einwände
Weichen die Allgemeinstromkosten deutlich von den Vorjahreswerten ab oder erscheinen sie im Vergleich zu ähnlichen Objekten ungewöhnlich hoch, kann das auf technische Defekte hinweisen – etwa eine ausgefallene Zeitschaltuhr, die Licht dauerhaft brennen lässt, oder einen fehlerhaft abgelesenen Zähler. In solchen Fällen können Mieter Belegeinsicht verlangen und die Plausibilität der Abrechnung prüfen.
Wichtig: Der Stromverbrauch einer Hausmeisterwohnung darf nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden, sondern ist den Hausmeisterkosten zuzuordnen. Vermieter sind zudem gehalten, wirtschaftlich zu handeln – Kosten, die durch vermeidbare Ineffizienz entstehen, sind nicht in vollem Umfang auf die Mieter umlagefähig. Bei anhaltenden Unstimmigkeiten empfiehlt sich die Konsultation eines Mietervereins oder einer auf Mietrecht spezialisierten Rechtsberatung.
