Der Immobilienkaufvertrag ist die rechtlich bindende Grundlage jedes Grundstücks- oder Wohnungserwerbs. Er regelt sämtliche Rechte und Pflichten beider Parteien und schafft die Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Entscheidend ist dabei die gesetzlich vorgeschriebene Form: Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nach § 311b BGB von Anfang an nichtig – mündliche Einigungen oder schriftliche Vereinbarungen ohne Notar entfalten keinerlei Rechtswirkung.
Was der Vertrag regelt
Ein vollständiger Kaufvertrag benennt zunächst die Vertragsparteien mit vollständigen Namen, Geburtsdaten und Anschriften. Der Kaufgegenstand wird über die exakte Grundbuchbezeichnung, das Flurstück und die Grundstücksgröße definiert; bei Bestandsgebäuden gehört auch eine Beschreibung des Objekts dazu. Der vereinbarte Kaufpreis wird ebenso festgehalten wie die konkreten Zahlungsmodalitäten und der Fälligkeitszeitpunkt. Für Käufer, die eine Bankfinanzierung benötigen, enthält der Vertrag in der Regel eine Vollmacht zur Bestellung einer Grundschuld noch vor der eigentlichen Eigentumsübertragung. Geregelt wird außerdem der Besitzübergang: Ab diesem Stichtag trägt der Käufer alle Lasten und Kosten des Objekts und empfängt alle Nutzungen daraus.
Ablauf nach der Beurkundung
Mit der Unterzeichnung des Vertrags beginnt eine koordinierte Abwicklungsphase, in der der Notar eine zentrale Rolle übernimmt. Er beantragt unmittelbar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt etwaige Genehmigungen ein – dazu gehört die Prüfung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts – und beschafft die Löschungsunterlagen für noch eingetragene Grundschulden des Verkäufers. Erst wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, erteilt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt daraufhin den Kaufpreis an den Verkäufer und – nach separatem Steuerbescheid – die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt. Ohne die daraufhin ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nimmt das Grundbuchamt die abschließende Eigentumsumschreibung nicht vor. In der Region Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim zuständig.
Schutz durch die Auflassungsvormerkung
Zwischen Kaufpreiszahlung und der tatsächlichen Eigentumsumschreibung liegt zwangsläufig eine Zeitspanne von mehreren Wochen. In diesem Zeitraum schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass das Grundstück anderweitig belastet oder veräußert werden kann. Alle Verfügungen, die nach ihrer Eintragung vorgenommen werden und den Käuferanspruch beeinträchtigen würden, sind diesem gegenüber unwirksam – selbst im Insolvenzfall des Verkäufers. Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung üblicherweise innerhalb von ein bis zwei Wochen nach dem Beurkundungstermin ein.
Gewährleistung und Kaufnebenkosten
Bei gebrauchten Immobilien schließen Kaufverträge die Sachmängelhaftung des Verkäufers in der Regel weitgehend aus. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Wer einen bekannten Schaden bewusst verschweigt, haftet dafür unabhängig von vertraglichen Ausschlussklauseln. Für Neubauten und Käufe vom Bauträger gilt dagegen die gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren nach BGB.
Zur finanziellen Planung gehört die Einkalkulierung der Kaufnebenkosten. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz – ein spürbarer Vorteil gerade bei den im Alpenvorland hohen Kaufpreisen. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, die sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen. Insgesamt sollten Käufer in der Region mit Kaufnebenkosten von etwa 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises rechnen.
