Der Jahresertragswert gibt an, welchen kapitalisierten Wert die nachhaltig erzielbaren Reinerträge einer Immobilie über ihre verbleibende Restnutzungsdauer darstellen. Er ist die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren und damit maßgeblich für die Bewertung vermieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie gemischt genutzter Objekte. Besonders für Kapitalanleger – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist deren Anteil unter den Käufern überdurchschnittlich hoch – liefert dieser Wert eine objektivierte Grundlage für die Renditeeinschätzung.
Vom Jahresrohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt der Berechnung ist der Jahresrohertrag: Er entspricht der Summe aller Mieteinnahmen bei angenommener Vollvermietung. Dabei setzt die Wertermittlung nicht die tatsächlich vereinbarte Ist-Miete an, sondern die am Markt nachhaltig erzielbare Miete – ein wichtiger Unterschied, wenn Bestandsmietverträge weit unter dem aktuellen Marktniveau liegen.
Von diesem Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen Verwaltungskosten (typischerweise drei bis fünf Prozent des Rohertrags), Instandhaltungskosten (erfahrungsgemäß zwischen sieben und fünfzehn Euro je Quadratmeter und Jahr) sowie ein Mietausfallwagnis von rund zwei bis vier Prozent. Was nach diesem Abzug verbleibt, ist der Jahresreinertrag – der nachhaltig erzielbare Überschuss, der anschließend kapitalisiert wird.
Kapitalisierung: Vervielfältiger und Liegenschaftszins
Um aus dem jährlichen Reinertrag einen Kapitalwert zu ermitteln, wird ein Vervielfältiger angewendet. Dieser Faktor ergibt sich aus zwei Variablen: dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die entsprechenden Tabellen sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.
Der Liegenschaftszins spiegelt die Renditeerwartung des jeweiligen Marktsegments wider und wird von den regionalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet. Er liegt je nach Objektart und Lage typischerweise zwischen drei und sieben Prozent. In gefragten Lagen – etwa mit Seenähe am Staffelsee oder Riegsee und freiem Bergblick – sind niedrigere Liegenschaftszinsen üblich, was rechnerisch zu einem höheren Vervielfältiger und damit einem höheren Ertragswert führt. Die Restnutzungsdauer beschreibt die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes; sie kann durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen verlängert werden.
Beispielrechnung
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Jahresrohertrag von 60.000 Euro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von pauschal 25 Prozent verbleibt ein Jahresreinertrag von 45.000 Euro. Bei einem Liegenschaftszins von 4,5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 19,8. Der Jahresertragswert beträgt damit 45.000 × 19,8 = 891.000 Euro. Addiert man den separat ermittelten Bodenwert – im Alpenvorland können Bodenrichtwerte erheblich ins Gewicht fallen – ergibt sich der vollständige Ertragswert der Immobilie.
Was den Jahresertragswert maßgeblich beeinflusst
Vier Stellschrauben bestimmen das Ergebnis entscheidend: Erstens wirkt sich die Miethöhe unmittelbar auf den Rohertrag aus; jede nachhaltige Mietsteigerung erhöht den Ertragswert spürbar. Zweitens mindern hohe Bewirtschaftungskosten den verbleibenden Reinertrag und damit den kapitalisierten Wert. Drittens beeinflusst der Liegenschaftszins die Höhe des Vervielfältigers erheblich – ein um einen Prozentpunkt niedrigerer Zins kann den Ertragswert je nach Restnutzungsdauer um mehrere Jahre Reinertrag verschieben. Viertens verlängert eine Kernsanierung oder energetische Modernisierung die Restnutzungsdauer und wirkt sich damit positiv auf den Vervielfältiger aus.
