Der Kaufpreis bezeichnet den zwischen Käufer und Verkäufer verbindlich ausgehandelten Geldbetrag, gegen den das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird. Er wird im notariellen Kaufvertrag schriftlich festgehalten und dient als Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision.
Woraus sich der Kaufpreis zusammensetzt
Im beurkundeten Kaufvertrag wird der Gesamtbetrag üblicherweise auf verschiedene Bestandteile aufgeteilt. Der größte Posten ist in der Regel der Anteil für Grund und Boden – in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder mit Bergblick im Landkreis Garmisch-Partenkirchen können die Bodenrichtwerte erheblich ins Gewicht fallen. Hinzu kommt der Wertanteil für das Gebäude selbst sowie gegebenenfalls für Außenanlagen wie Garten, Garage oder Stellplatz.
Bewegliche Gegenstände – etwa eine hochwertige Einbauküche, Gartengeräte oder Möblierung bei Ferienimmobilien – sollten im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Da diese nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, lässt sich durch eine sorgfältige Trennung die steuerliche Bemessungsgrundlage zulässig reduzieren. Voraussetzung ist, dass der angesetzte Wert marktgerecht und nachvollziehbar ist.
Kaufpreiszahlung: Ablauf und Fälligkeit
Die Kaufpreiszahlung erfolgt nicht unmittelbar nach der Beurkundung, sondern erst nach Erfüllung bestimmter vertraglicher Voraussetzungen. Dazu gehören typischerweise die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, das Vorliegen behördlicher Genehmigungen sowie der Nachweis, dass keine Vorkaufsrechte geltend gemacht werden. Der beurkundende Notar – in der Region ist das Grundbuchamt Weilheim zuständig – bestätigt die Kaufpreisfälligkeit schriftlich gegenüber dem Käufer.
Ab dieser sogenannten Fälligkeitsmitteilung hat der Käufer üblicherweise etwa zwei Wochen Zeit, den Betrag zu überweisen. Die Zahlung erfolgt in der Regel direkt auf das Konto des Verkäufers. In bestimmten Konstellationen – etwa bei komplexen Finanzierungsstrukturen oder wenn besondere Sicherheit gewünscht ist – kann die Abwicklung auch über ein Notaranderkonto erfolgen.
Kaufnebenkosten: Was über den Kaufpreis hinaus anfällt
Der vereinbarte Kaufpreis ist nicht identisch mit dem, was der Erwerb am Ende tatsächlich kostet. Käufer müssen mit spürbaren Kaufnebenkosten rechnen. In Bayern fällt die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises an – das ist der niedrigste Satz im gesamten Bundesgebiet und ein nicht zu unterschätzender Vorteil gegenüber vielen anderen Bundesländern. Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und belaufen sich erfahrungsgemäß auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Hinzu kommt die Maklerprovision, sofern ein Makler eingebunden war. Seit Dezember 2020 gilt bundesweit das Prinzip der Kostenteilung: Käufer und Verkäufer tragen die Provision je zur Hälfte. Im Raum Murnau und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind je Seite 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich. In der Summe können die Kaufnebenkosten – abhängig von der konkreten Situation – zwischen rund acht und zehn Prozent des Kaufpreises betragen.
