Ein Kredit ist die zeitlich befristete Überlassung von Kapital durch ein Kreditinstitut an einen Kreditnehmer gegen Zinszahlung. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den geliehenen Betrag zuzüglich der vereinbarten Zinsen innerhalb der festgelegten Laufzeit zurückzuzahlen. Im Bereich der Immobilienfinanzierung ist der Kredit das zentrale Instrument, da Kaufpreise – gerade im Alpenvorland und rund um den Staffelsee – das frei verfügbare Eigenkapital der meisten Erwerber bei Weitem übersteigen.
Darlehensformen im Überblick
Das am häufigsten eingesetzte Modell ist das Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsphase konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil mit fortschreitender Rückzahlung laufend verschiebt. Alternativ existieren Tilgungsdarlehen, bei denen die Tilgungsrate fix ist und die Zinsbelastung infolgedessen mit jedem Jahr sinkt. Endfällige Darlehen sehen dagegen eine vollständige Rückzahlung erst am Laufzeitende vor und eignen sich mitunter für Kapitalanleger, die Steuervorteile nutzen wollen – ein Aspekt, der im Landkreis Garmisch-Partenkirchen aufgrund des hohen Anteils an Kapitalanlegern und Zweitwohnungsbesitzern durchaus relevant ist. Bauspardarlehen schließlich sichern nach der Zuteilung einen bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz.
Konditionen und Besicherung
Die wesentlichen Parameter eines Immobilienkredits sind Zinssatz, Zinsbindungsdauer, Tilgungssatz und Laufzeit. Als Sicherheit verlangt die finanzierende Bank nahezu ausnahmslos die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch – zuständig hierfür ist im Raum Murnau das Grundbuchamt Weilheim. Der Beleihungswert der Immobilie, die Bonität des Antragstellers sowie der Eigenkapitalanteil bestimmen gemeinsam, zu welchen Konditionen der Kredit gewährt wird. Je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto günstiger fällt in der Regel der angebotene Zinssatz aus, da das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut sinkt.
Bonitätsprüfung und Vorbereitung
Vor der Kreditzusage unterzieht die Bank den Antragsteller einer eingehenden Prüfung: Einkommensnachweise, aktuelle Kontoauszüge, eine Schufa-Auskunft sowie eine vollständige Haushaltsrechnung bilden die Grundlage der Entscheidung. Bewertet wird, ob das laufende Einkommen die monatliche Kreditrate dauerhaft und ohne übermäßige Einschränkung des Lebensunterhalts trägt. Wer seine Unterlagen vollständig und strukturiert einreicht, beschleunigt den Entscheidungsprozess spürbar und verschafft sich zugleich eine bessere Ausgangsposition für die Konditionsverhandlung.
Zusammenspiel mit weiteren Kaufnebenkosten
Bei der Kreditplanung sollten Sie die anfallenden Kaufnebenkosten von Anfang an einkalkulieren. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz in ganz Deutschland. Hinzu kommen Notarkosten nach dem bundeseinheitlichen GNotKG sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, die seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen ist und in der Region üblicherweise je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer beträgt. Da diese Positionen in der Regel nicht kreditfinanziert werden, empfiehlt es sich, sie vollständig aus vorhandenem Eigenkapital zu bestreiten.
