Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter erbringt. Sie dient dazu, mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern – etwa ausstehende Mietzahlungen, offene Nebenkostennachzahlungen oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung. Für Wohnraummietverhältnisse regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die wesentlichen Bedingungen verbindlich.
Gesetzlicher Rahmen
Die zentrale Vorschrift findet sich in § 551 BGB. Danach darf die Kaution bei Wohnraummietverträgen höchstens drei Monatskaltmieten betragen – Betriebskosten bleiben dabei außen vor. Vertragsklauseln, die eine höhere Summe festlegen, sind unwirksam; der Mieter kann eine überzahlte Kaution zurückfordern. Die Schutzvorschriften des § 551 BGB sind einseitig zwingend: Sie wirken zugunsten des Mieters und können nicht durch vertragliche Vereinbarung zu dessen Nachteil abgeändert werden.
Zahlt der Mieter die Kaution in einer Summe, ist sie zu Mietbeginn fällig. Das Gesetz erlaubt jedoch eine Aufteilung in drei gleiche Monatsraten, wobei die erste Rate mit dem ersten Mietzahlungstermin geleistet wird. Bei gewerblichen Mietverhältnissen gilt diese Begrenzung nicht; dort sind Höhe und Form der Sicherheitsleistung frei verhandelbar.
Formen der Sicherheitsleistung
Die klassischste Variante ist die Barkaution: Der Mieter überweist den Betrag, und der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dieses Geld getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen – üblicherweise einem Sparkonto mit Kündigungsfrist. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu.
Eine weitere Möglichkeit ist das Kautionssparbuch: Der Mieter richtet selbst ein Sparbuch ein und verpfändet es an den Vermieter. Im Fall einer Vermieterinsolvenz bietet diese Form einen zusätzlichen Schutz, da das Geld rechtlich dem Mieter gehört.
Wer keine Liquidität binden möchte, kann auf eine Bankbürgschaft zurückgreifen. Dabei übernimmt ein Kreditinstitut die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter; der Mieter zahlt hierfür eine jährliche Gebühr, die in der Regel zwischen drei und fünf Prozent der Bürgschaftssumme liegt. Ähnlich funktionieren Kautionsversicherungen, die teils günstigere Konditionen bieten und am Markt zunehmend verbreitet sind.
Verwendung während des Mietverhältnisses
Die Kaution ist kein frei verfügbares Guthaben des Vermieters. Während das Mietverhältnis läuft, darf er nur dann darauf zugreifen, wenn Forderungen gegen den Mieter fällig, unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Ein einseitiger Abzug für streitige Ansprüche ist unzulässig. In der Praxis – auch bei den teils hohen Mietniveaus im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo gefragte Lagen am Staffelsee oder mit Bergblick entsprechend höhere Kaltmieten erzielen – kann die Kaution damit schnell einen erheblichen Betrag darstellen, dessen korrekte Anlage und Verwaltung nicht unterschätzt werden sollte.
Rückzahlung nach Mietende
Nach Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Frist, um die Kaution abzurechnen. Die Rechtsprechung billigt ihm dabei in der Regel drei bis sechs Monate zu, damit er die Wohnung auf Schäden prüfen und eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung abwarten kann. Ein pauschaler Einbehalt ohne konkrete Begründung ist nicht zulässig.
Vermieter sollten die Rückabwicklung schriftlich dokumentieren und verbleibende Beträge zügig auszahlen. Mieter ihrerseits haben guten Grund, sowohl bei Einzug als auch bei Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll anzufertigen – es ist das wichtigste Beweismittel, falls es später Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Wohnung gibt. Wer die Schlüsselrückgabe ebenfalls schriftlich bestätigen lässt, ist auf der sicheren Seite.
