Wer eine Immobilie finanziert, nimmt in aller Regel einen Realkredit auf – ein langfristiges Darlehen, das durch die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch der finanzierten Liegenschaft besichert wird. Diese dingliche Absicherung, meist in Form einer Grundschuld, senkt das Ausfallrisiko für den Kreditgeber spürbar und erlaubt Konditionen, die bei unbesicherten Darlehen nicht erreichbar wären. Der Realkredit bildet damit das Fundament nahezu jeder privaten wie gewerblichen Immobilienfinanzierung.
Wie die Besicherung funktioniert
Die Bank lässt sich in Abteilung III des Grundbuchs ein Grundpfandrecht eintragen. Gerät der Darlehensnehmer dauerhaft in Zahlungsverzug, kann das Kreditinstitut die Zwangsvollstreckung betreiben und die Immobilie verwerten. Dieses Recht auf vorrangigen Zugriff ist der eigentliche Grund für die günstigen Zinssätze: Das Kreditrisiko ist eng begrenzt, solange der Wert der Immobilie die ausstehende Schuld übersteigt.
Typische Laufzeiten bewegen sich zwischen 15 und 35 Jahren. Innerhalb dieser Zeit vereinbaren Darlehensnehmer und Bank eine Zinsbindungsfrist – üblich sind Perioden von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Je länger die Zinsbindung, desto besser planbar die monatliche Belastung, aber auch desto höher der anfängliche Zinssatz, der die längere Zinssicherheit einpreist.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Banken bewerten eine Immobilie für Zwecke der Kreditvergabe stets konservativ. Dieser sogenannte Beleihungswert liegt in der Regel unterhalb des aktuellen Marktwerts, da er langfristige Wertbeständigkeit und mögliche Preisschwankungen berücksichtigt. Im Alpenvorland und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind die Bodenrichtwerte und Verkehrswerte vergleichsweise hoch – was grundsätzlich positive Auswirkungen auf die Beleihbarkeit hat, den Beleihungswert aber nicht proportional anhebt.
Als günstig gilt eine Finanzierung, wenn das Darlehen 60 bis maximal 80 Prozent des Beleihungswerts nicht überschreitet. Oberhalb dieser Schwelle stufen Kreditgeber das Ausfallrisiko höher ein und verlangen Zinsaufschläge: Zwischen 60 und 80 Prozent ist dies oft eine moderate Erhöhung, bei 80 bis 90 Prozent wächst der Aufschlag merklich, und bei einem Beleihungsauslauf über 90 Prozent können die Mehrkosten einen Prozentpunkt oder mehr betragen.
Tilgungs- und Zinsformen
Beim Annuitätendarlehen – der mit Abstand häufigsten Variante – bleibt die monatliche Rate konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf verschiebt: Der Zinsanteil sinkt mit dem Restschuldenstand, der Tilgungsanteil steigt. Daneben existiert das klassische Tilgungsdarlehen mit fallenden Raten sowie das endfällige Darlehen, bei dem der gesamte Betrag am Laufzeitende auf einmal zurückgezahlt wird – letzteres kommt gelegentlich bei Kapitalanlageobjekten zum Einsatz, wie sie im Raum Murnau und rund um den Staffelsee mit Blick auf steuerliche Gestaltung nachgefragt werden.
Bei der Zinsgestaltung stehen ein fester Zinssatz für die gesamte Bindungsdauer, ein variables Darlehen mit quartalsweiser Anpassung an den Referenzzinssatz sowie ein sogenanntes Cap-Darlehen zur Wahl. Letzteres kombiniert die Flexibilität variabler Zinsen mit einer vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze.
Chancen und Risiken abwägen
Der Realkredit ermöglicht die Finanzierung auch größerer Summen zu stabilen, planbaren Konditionen. Bei vermieteten Objekten sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar – ein Aspekt, den Kapitalanleger im Blauen Land erfahrungsgemäß genau kalkulieren.
Auf der Risikoseite steht vor allem der Verlust der Immobilie, wenn Zahlungen dauerhaft ausbleiben. Hinzu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung: Wer das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchte – etwa weil er die Immobilie verkauft –, muss der Bank den entgangenen Zinsgewinn ersetzen. Diese Kosten können erheblich sein und sollten bei der Finanzierungsplanung von Anfang an einkalkuliert werden.
