Schönheitsreparaturen umfassen kleinere Renovierungsarbeiten innerhalb einer Mietwohnung, die dem Erhalt eines ordentlichen, vertragsgemäßen Zustands dienen. Dazu zählen das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Innentüren, Heizkörpern und Fenstern von innen sowie das Streichen von Fußböden. Gesetzlich liegt diese Pflicht zunächst beim Vermieter – sie kann aber durch eine wirksame Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen werden. Ob eine solche Klausel tatsächlich Bestand hat, ist in der Praxis häufig strittig.
Wann eine Klausel wirksam ist – und wann nicht
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Standardformulierungen in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist nur dann zulässig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Der Mieter muss die Wohnung im renovierten Zustand erhalten haben, die vereinbarten Fristen müssen als Orientierungswerte formuliert sein (etwa „in der Regel" oder „im Allgemeinen") und der Mieter darf durch die Klausel nicht zusätzlich benachteiligt werden.
Unwirksam sind hingegen Regelungen, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangen, die starre Fristen ohne jeden Spielraum festlegen oder die zwingend die Beauftragung eines Fachbetriebs vorschreiben. Hat ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten zu haben, kann ihm keine Renovierungspflicht auferlegt werden. Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht vollständig – der Mieter muss in diesem Fall gar nichts unternehmen.
Als grobe zeitliche Orientierung, die nur bei wirksamer Klausel und erkennbarem Renovierungsbedarf gilt, werden in der Praxis folgende Intervalle genannt: Küche und Bad nach etwa drei bis fünf Jahren, Wohn- und Schlafräume nach fünf bis acht Jahren, Nebenräume nach sieben bis zehn Jahren. Maßgeblich ist jedoch stets der tatsächliche Zustand, nicht der bloße Zeitablauf.
Kosten und Alternativen
Übernimmt ein Mieter die Renovierung in Eigenleistung, belaufen sich die reinen Materialkosten für eine Dreizimmerwohnung von rund 80 Quadratmetern erfahrungsgemäß auf mehrere Hundert Euro. Wird ein Handwerksbetrieb beauftragt, sind die Kosten deutlich höher: Für das Streichen von Wänden werden je nach Region und Aufwand zwischen 8 und 15 Euro pro Quadratmeter fällig, für Tapezierarbeiten zwischen 10 und 25 Euro, für das Lackieren einer Innentür zwischen 80 und 150 Euro. Für eine vollständige Renovierung durch Fachkräfte können so schnell mehrere Tausend Euro zusammenkommen.
Eine praktische Alternative ist die sogenannte Ablösevereinbarung: Der Mieter zahlt einen pauschalen Betrag an den Vermieter, der die Renovierung dann selbst in Auftrag gibt. Diese Lösung bietet beiden Seiten Planungssicherheit und lässt sich einvernehmlich aushandeln. Gerade im gehobenen Mietwohnungssegment – wie es im Raum Murnau am Staffelsee und im übrigen Landkreis Garmisch-Partenkirchen durch den hohen Anteil an Zweitwohnungen und qualitätsbewussten Mietern geprägt ist – empfiehlt sich eine solche klare Regelung von Anfang an.
Dokumentation bei Ein- und Auszug
Ein sorgfältig geführtes Übergabeprotokoll ist für beide Parteien das wichtigste Beweismittel. Beim Einzug wie beim Auszug sollte der Zustand jedes einzelnen Raums schriftlich festgehalten und durch Fotos dokumentiert werden. Das Protokoll ist von beiden Parteien zu unterzeichnen. Grundsätzlich gilt: Die Wohnung muss in dem Zustand zurückgegeben werden, der unter Berücksichtigung normaler Abnutzung dem Zustand bei Einzug entspricht – nicht in einem neuwertig renovierten Zustand. Farbige Wände müssen beim Auszug in einen neutralen, für Nachmieter akzeptablen Zustand gebracht werden, eine Rückführung auf reines Weiß ist jedoch nicht zwingend erforderlich.
Das Wichtigste im Überblick
- Gesetzliche Ausgangslage: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters; eine Übertragung auf den Mieter ist nur durch eine wirksame Vertragsklausel möglich.
- Wirksamkeitsprüfung: Starre Fristen, Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf den Zustand und Pflicht zur Fachfirma führen zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
- Keine Pflicht ohne Grundlage: Ist die Klausel unwirksam, besteht keinerlei Renovierungspflicht – Mieter sollten ihren Vertrag daher vor Auszug sorgfältig prüfen.
- Protokoll schützt beide Seiten: Lückenloses Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug verhindert spätere Streitigkeiten über Kautionseinbehalte.
- Einbehalt aus der Kaution: Vermieter dürfen nur tatsächlich entstandene und erforderliche Renovierungskosten aus der Kaution einbehalten – pauschale Abzüge sind unzulässig.
