Bei der Teilvalutierung wird ein Immobiliendarlehen nicht auf einmal, sondern in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt – jeweils dann, wenn ein bestimmter Bauabschnitt abgeschlossen ist oder ein vertraglich vereinbarter Zahlungsplan dies vorsieht. Dieses Verfahren ist bei der Finanzierung von Neubauvorhaben und Bauträgerprojekten der Regelfall. Da Zinsen nur auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag anfallen, lässt sich die Zinsbelastung während der Bauphase spürbar reduzieren.
Zahlungsplan nach MaBV
Wer über einen Bauträger kauft, wird zwingend mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) konfrontiert. Diese schreibt vor, in welchem Umfang Abschlagszahlungen jeweils fällig werden dürfen – und bildet damit gleichzeitig den Auszahlungsrahmen für die Bank. Der gesetzliche Zahlungsplan sieht folgende Stufen vor: Nach Beginn der Erdarbeiten werden bis zu 30 Prozent des Kaufpreises fällig, bei Fertigstellung des Rohbaus einschließlich Zimmererarbeiten weitere 28 Prozent. Für den Innenausbau – also Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster, Putz und Estrich – können 25,9 Prozent abgerufen werden, bei Bezugsfertigkeit 8,4 Prozent und nach vollständiger Fertigstellung eine Schlussrate von 3,5 Prozent. Die Bank prüft den tatsächlichen Baufortschritt, bevor sie die jeweilige Tranche freigibt.
Gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Neubaugrundstücke in Seenähe oder mit Bergblick zu den hochwertigsten im gesamten Alpenvorland zählen, sind die absoluten Beträge je Tranche entsprechend hoch. Eine sorgfältige Abstimmung des Abrufplans mit der finanzierenden Bank lohnt sich hier besonders.
Vorteile der gestaffelten Auszahlung
Der offensichtlichste Vorteil liegt in der Zinsersparnis: Wer in der frühen Bauphase erst 30 Prozent des Darlehens abgerufen hat, zahlt auch nur auf diesen Anteil Zinsen. Hinzu kommt eine implizite Kontroll- und Schutzfunktion. Die Bank als unabhängige Instanz prüft den Bautenstand, bevor Geld fließt – ein Mechanismus, der die Qualitätssicherung unterstützt. Außerdem begrenzt die Tranchen-Logik das finanzielle Risiko bei einer Insolvenz des Bauträgers: Je weniger bereits ausgezahlt wurde, desto geringer ist der potenzielle Schaden.
Bereitstellungszinsen nicht unterschätzen
Der Nachteil der Teilvalutierung liegt im Bereitstellungszins. Dieser fällt auf den Teil des Darlehens an, der bereits zugesagt, aber noch nicht abgerufen wurde. Üblich sind etwa 0,25 Prozent pro Monat. Viele Banken räumen eine bereitstellungszinsfreie Anlaufzeit ein – in der Praxis oft drei bis zwölf Monate. Wer diese Frist überschreitet, zahlt laufend für Geld, das er noch nicht genutzt hat.
Eine realistische Bauzeit- und Abrufplanung ist daher kein bürokratisches Detail, sondern eine handfeste Finanzierungsfrage. Verzögerungen im Bauprozess – wie sie bei komplexen Projekten im alpinen Umfeld durch Witterung oder eingeschränkte Anfahrtswege entstehen können – summieren sich schnell zu spürbaren Mehrkosten.
Praktische Abwicklung und Risiken
Für jeden Teilabruf benötigt die Bank in der Regel einen Bautenstandsbericht, Fotografien des Baufortschritts sowie eine Bestätigung durch den Architekten oder Bauleiter. Die Auszahlung erfolgt üblicherweise direkt an den Bauträger oder die beauftragten Handwerksunternehmen. Rechnungen, Abnahmeprotokolle und Baugenehmigungsunterlagen sollten lückenlos vorliegen.
Zu den wesentlichen Risiken zählt neben Bauverzögerungen die Frage, wie mit Mängeln umzugehen ist, wenn eine Tranche bereits fällig ist. Ein Einbehalt ist vertraglich oft schwer durchzusetzen. Kostensteigerungen können zudem eine Nachfinanzierung erforderlich machen – ein Puffer im Finanzierungsplan ist deshalb keine Vorsichtsmaßnahme für Pessimisten, sondern solide Praxis.
