Von der Büroetage zur Wohnung, vom Stall zum Café: Eine Umnutzung liegt vor, wenn die bauordnungsrechtlich genehmigte Zweckbestimmung eines Gebäudes oder Gebäudeteils dauerhaft geändert wird. Anders als beim reinen Umbau steht dabei nicht die bauliche Veränderung, sondern die funktionale Neuausrichtung im Mittelpunkt. In den meisten Fällen ist eine solche Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) genehmigungspflichtig – auch dann, wenn äußerlich kaum etwas verändert wird.
Typische Anwendungsfälle
Die Bandbreite möglicher Umnutzungen ist groß. Im Wohnbereich werden Erdgeschosswohnungen zu Arztpraxen oder Büros umgewidmet, Einfamilienhäuser zu Kindertageseinrichtungen oder private Wohnungen zu gewerblich vermieteten Ferienunterkünften – letzteres ist im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinem hohen Anteil an Zweitwohnungen und Feriengästen ein besonders häufiger Fall, der regelmäßig die Genehmigungsbehörden beschäftigt.
In die entgegengesetzte Richtung verläuft ein bundesweiter Trend: Bürogebäude und Gewerbeimmobilien werden zu Wohnraum umgewandelt. Auch die Konversion landwirtschaftlicher Substanz – etwa Scheunen zu Wohnhäusern oder Stallgebäude zu gastronomischen Betrieben – spielt im Alpenvorland eine nennenswerte Rolle, da historische Bausubstanz hier häufig erhaltenswert ist und gleichzeitig neuen Nutzungsbedarf gibt.
Baurechtliche Anforderungen
Ob eine Umnutzung genehmigt werden kann, hängt zunächst vom Baugebiet ab: Der geltende Bebauungsplan oder – bei Innenlagen ohne Plan – § 34 BauGB bestimmt, welche Nutzungsarten dort zulässig sind. Eine Wohnnutzung im Gewerbegebiet oder eine gewerbliche Einheit in einem reinen Wohngebiet ist damit von vornherein ausgeschlossen.
Darüber hinaus verschärfen sich mit der neuen Nutzung häufig weitere technische Anforderungen. Brandschutzkonzepte müssen der neuen Gebäudeklasse entsprechen, Rettungswege neu bewertet werden. Der Stellplatznachweis richtet sich nach der Nutzung – Wohneinheiten und Büroflächen werden unterschiedlich bemessen. Bei öffentlich zugänglichen Nutzungen treten Anforderungen an die Barrierefreiheit in den Vordergrund, und bei Wohnnutzung gelten erhöhte Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz.
Technische Machbarkeit
Bevor eine Umnutzung geplant wird, sollte die bauliche Eignung des Bestands geprüft werden. Entscheidend sind ausreichende Raumhöhen – für Wohnnutzung sind mindestens 2,40 Meter lichte Höhe erforderlich –, eine angemessene Belichtung durch Fensterflächen sowie die Tragfähigkeit der Decken, falls die neue Nutzung höhere Lasten erzeugt. In nahezu allen Fällen ist die Haustechnik anzupassen oder vollständig zu erneuern: Heizung, Sanitärinstallationen, Elektrik und gegebenenfalls eine kontrollierte Lüftungsanlage müssen auf die neue Nutzung abgestimmt sein.
Genehmigungsverfahren und Kosten
Für eine Umnutzung ist in Bayern ein förmlicher Bauantrag beim zuständigen Landratsamt zu stellen – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen die zuständige Baugenehmigungsbehörde. Dem Antrag sind Baubeschreibung, Grundrisse, ein Brandschutznachweis und Stellplatznachweise beizufügen. Wer die Genehmigungsfähigkeit vorab abklären möchte, kann eine Bauvoranfrage stellen – das spart im Zweifel Zeit und Planungskosten.
Mit einer Bearbeitungszeit von sechs bis zwölf Wochen ist zu rechnen. Die Genehmigungsgebühren orientieren sich an der Bausumme. Die eigentlichen Umbaukosten variieren erheblich je nach Zustand des Gebäudes und Umfang der Eingriffe; pauschale Kostenschätzungen sind daher mit Vorsicht zu genießen. Hinzu kommen Planerhonorare, die bei komplexeren Vorhaben einen nennenswerten Teil des Gesamtbudgets ausmachen können. Risiken bestehen in einer Ablehnung des Antrags, kostenintensiven Auflagen oder Einwendungen der Nachbarschaft – weshalb eine sorgfältige Vorbereitung mit einem erfahrenen Architekten oder Fachanwalt für Baurecht regelmäßig sinnvoll ist.
