Die Warmmiete ist der Betrag, den ein Mieter tatsächlich monatlich aufwendet – sie setzt sich aus der reinen Kaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlung zusammen, die sowohl Heizung als auch Warmwasser umfasst. Für die persönliche Budgetplanung ist die Warmmiete die entscheidende Kenngröße. Wer hingegen Mietpreise rechtlich vergleicht oder eine Mieterhöhung prüft, muss stets auf die Kaltmiete zurückgreifen, denn nur sie bildet die gesetzliche Berechnungsbasis.
Kaltmiete und Nebenkosten: die zwei Bestandteile
Die Kaltmiete – auch Nettomiete genannt – vergütet ausschließlich die Überlassung der Wohnfläche. Sie wird im Mietvertrag separat ausgewiesen, bildet die Grundlage für Mieterhöhungsverfahren und ist der Bezugspunkt für die Mietpreisbremse. Im Alpenvorland, etwa rund um den Staffelsee oder im Bereich Murnau, bewegen sich Kaltmieten durch die hohe Nachfrage von Kapitalanlegern und Zweitwohnungsnutzern auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau.
Neben der Kaltmiete zahlen Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Diese Vorauszahlung deckt sowohl die sogenannten kalten Nebenkosten – etwa Wasser, Abwasser, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer – als auch die warmen Nebenkosten, also Heizung und Warmwasserbereitung. Am Ende des Abrechnungszeitraums werden die tatsächlich angefallenen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet; das Ergebnis ist entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung.
Welche Kosten der Vermieter umlegen darf
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, welche Positionen auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Kaltwasser- und Abwasserkosten, Heizung und Warmwasser, Aufzugsbetrieb, Straßenreinigung, Gebäude- und Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinfeger sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen. Hausmeisterkosten sind anteilig umlagefähig, soweit sie nicht Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufgaben betreffen.
Nicht auf den Mieter abwälzbar sind Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, Rücklagen sowie Kontoführungsgebühren. Diese Kosten verbleiben beim Eigentümer.
Heiz- und Warmwasserkosten: Verbrauch zählt
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen – erfasst durch Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Der verbleibende Anteil wird nach Wohnfläche verteilt. Bei Geräten mit Fernablesung besteht seit 2022 zudem die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation, die Mietern eine bessere Kostenkontrolle ermöglicht.
Die tatsächliche Höhe der Heizkosten hängt stark vom eingesetzten Energieträger, dem Dämmstandard des Gebäudes und dem individuellen Nutzerverhalten ab. Pauschalaussagen sind daher nur bedingt belastbar; ein Vergleich auf Basis der jährlichen Heizkostenabrechnung ist aussagekräftiger.
Nebenkostenabrechnung: Fristen und Rechte
Der Abrechnungszeitraum beträgt zwölf Monate – üblicherweise das Kalenderjahr. Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf dieses Zeitraums zu übermitteln. Versäumt er diese Frist, verliert er seinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen; der Mieter kann sie berechtigterweise verweigern.
Mieter haben ein Belegprüfungsrecht: Sie dürfen die Originalrechnungen einsehen, auf denen die Abrechnung basiert. Der Widerspruch gegen eine Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang schriftlich erfolgen. Wer eine Abrechnung erhält, die ihm unplausibel erscheint, sollte dieses Recht aktiv nutzen.
Mietpreisbremse: nur die Kaltmiete ist relevant
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die eine entsprechende Verordnung gilt, darf die Kaltmiete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Warmmiete bleibt dabei außen vor – die Nebenkosten spielen für die Beurteilung der Mietpreisbremse keine Rolle. Ausgenommen von der Bremse sind Neubauten in den ersten 15 Jahren nach Fertigstellung sowie umfassend modernisierte Wohnungen.
