Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, bietet der Bank in der Regel eine Grundschuld als Hauptsicherheit an. Reicht diese allein nicht aus – etwa weil der Beleihungsauslauf zu hoch ist oder die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers Fragen aufwirft –, verlangen Kreditinstitute häufig zusätzliche Absicherungen. Solche Zusatzsicherheiten können die Finanzierung erst ermöglichen oder zumindest die Kreditkonditionen verbessern, binden aber gleichzeitig Vermögenswerte und schaffen Haftungsrisiken für alle Beteiligten.
Welche Formen von Zusatzsicherheiten gibt es?
Die Praxis kennt verschiedene Instrumente. Am häufigsten anzutreffen sind:
Bürgschaft: Ein Dritter – oft ein Elternteil oder enger Verwandter – haftet persönlich für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers. Rechtlich geregelt in §§ 765 ff. BGB, muss die Bürgschaft zwingend schriftlich vereinbart werden (§ 766 BGB). Banken bestehen dabei fast immer auf der selbstschuldnerischen Form, die es ihnen erlaubt, den Bürgen direkt in Anspruch zu nehmen, ohne zunächst den Hauptschuldner zu belangen.
Abtretung einer Lebensversicherung: Kapitallebens- oder Risikoversicherungen können an die Bank abgetreten werden. Im Todesfall des Kreditnehmers fließt die Versicherungssumme unmittelbar in die Darlehenstilgung.
Bausparvertrag: Ein bereits angespartes Bausparguthaben lässt sich sicherungshalber abtreten, etwa wenn er als Instrument für eine spätere Anschlussfinanzierung vorgesehen ist.
Kreuzbesicherung: Wer mehrere Immobilien besitzt, kann weitere Grundschulden auf anderen Objekten bestellen. Im Alpenvorland, wo Eigentümer gelegentlich sowohl eine Primärimmobilie als auch ein Feriendomizil oder ein Anlageobjekt am Staffelsee halten, ist dieses Modell nicht unbekannt – allerdings schränkt es die freie Verfügbarkeit aller belasteten Objekte spürbar ein.
Gehalts- oder Lohnabtretung: Künftige Einkommensansprüche werden der Bank als Sicherheit übertragen, was allerdings den finanziellen Spielraum des Kreditnehmers direkt berührt.
Wann verlangen Banken Zusatzsicherheiten?
Ein Eigenkapitalanteil unter zwanzig Prozent des Kaufpreises ist das klassische Auslösesignal. Liegt der Beleihungsauslauf über achtzig Prozent, übersteigt das Risiko für die Bank die Schwelle, die allein durch die Grundschuld gedeckt ist. Hinzu kommen Faktoren wie schwer kalkulierbare Einkommensverhältnisse bei Selbstständigen, ein noch kurzer Beschäftigungs- oder Berufsweg bei jüngeren Käufern oder eine insgesamt knappe Bonität.
Gerade im Markt rund um Murnau und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Kaufpreise für Objekte in Seenähe oder mit Bergblick regelmäßig deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegen, kann der Beleihungsauslauf selbst bei solidem Eigenkapital in einen kritischen Bereich geraten. Dann tritt die Frage nach Zusatzsicherheiten auch für erfahrene Käufer in den Vordergrund.
Bürgschaft: Chancen und rechtliche Grenzen
Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist wirksam, kann unter bestimmten Umständen jedoch sittenwidrig und damit nichtig sein. Das Bundesverfassungsgericht und der BGH haben in der Vergangenheit klargestellt, dass eine Bürgschaft, die den Bürgen finanziell kraß überfordert und bei der kein eigenes wirtschaftliches Interesse vorliegt, gegen § 138 BGB verstoßen kann. Das betrifft insbesondere Familienangehörige, die aus emotionaler Verbundenheit unterschreiben, ohne die wirtschaftliche Tragweite vollständig zu überblicken.
Sinnvoll ist in solchen Konstellationen eine Höchstbetragsbürgschaft, die die Haftung auf eine klar definierte Summe begrenzt und damit das Risiko für den Bürgen kalkulierbar macht.
Freigabe von Zusatzsicherheiten
Zusatzsicherheiten sind kein Dauerzustand. Sinkt der Beleihungsauslauf im Laufe der Tilgung – üblicherweise unter die Sechzig-Prozent-Marke –, oder steigt der Marktwert der Immobilie nachweislich an, besteht guter Anlass, bei der Bank formell die Freigabe zu beantragen. Auch ein Bankwechsel im Rahmen einer Anschlussfinanzierung bietet regelmäßig Gelegenheit, die Sicherheitenstruktur neu zu verhandeln. Wer diesen Schritt proaktiv angeht, setzt gebundene Vermögenswerte frei und gewinnt finanzielle Flexibilität zurück.
