Hausverkauf beim Notar in Murnau: was Sie beachten müssen

Kurz gesagt:
– Ohne Notar kein Hausverkauf: Der Kaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Grundbucheintrag.
– Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin bereitstellen. Nutzen Sie die Zeit zum Lesen.
– Ein Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Was Sie wissen, gehört auf den Tisch.
– Grundbuchamt für Murnau ist das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen. Am Seeufer oder im Naturschutzgebiet kann zusätzlich der Freistaat ein Vorkaufsrecht haben.
– Die Kosten von Beurkundung und Grundbucheintrag trägt im gesetzlichen Regelfall der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Eine noch eingetragene Grundschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.

Der Käufer ist gefunden, und auch seine Bank hat zugesagt. Trotzdem fühlt sich der Hausverkauf beim Notar in Murnau für viele Eigentümer wie die eigentliche Hürde an. Man hört einem langen Vertragstext zu und setzt am Ende eine Unterschrift darunter, die nicht mehr zurückzunehmen ist. Dieser Ratgeber erklärt, was beim Notar passiert und wo Sie im Kaufvertrag als Verkäufer genau hinschauen müssen. Dazu kommt, was rund um Murnau anders läuft: Grenzt Ihr Garten an den Staffelsee, prüfen nach dem Termin zwei Behörden mit zwei verschiedenen Fristen. Wie der Verkauf bis zum Notartermin abläuft, lesen Sie in unserem Leitfaden Haus verkaufen in Murnau. Hier geht es um den Teil danach. Unterwegs finden Sie eine Checkliste für den Vertragsentwurf und einen Mängel-Check zum Abhaken.

Ein Hinweis vorab: Wir sind Makler, keine Juristen. Dieser Text erklärt Ihnen die Rechtslage so, dass Sie dem Notar die richtigen Fragen stellen können. Ihren Einzelfall beurteilt der Notar oder ein Fachanwalt.

Warum beim Hausverkauf ohne Notar nichts geht

Das Gesetz lässt hier keinen Spielraum. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Handschlag, ein unterschriebenes Blatt Papier oder eine E-Mail mit „Zusage“ reichen nicht. Das gilt auch, wenn Sie privat an den Nachbarn verkaufen. Mehr zum Privatverkauf steht im Artikel Haus verkaufen ohne Makler in Murnau.

Zwei weitere Vorschriften erklären, warum der Notar auch nach dem Termin noch beschäftigt ist:

• Das Eigentum wechselt erst im Grundbuch. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück braucht es die Einigung beider Seiten und „die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“ (§ 873 Abs. 1 BGB). Bis dahin sind Sie Eigentümer, auch wenn der Vertrag unterschrieben ist.
• Die Auflassung hat eine eigene Form. Die Einigung über den Eigentumsübergang, die Auflassung, „muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden“; zuständig ist dafür unter anderem „jeder Notar“ (§ 925 Abs. 1 BGB). In der Praxis wird sie meist gleich im Kaufvertrag mit erklärt.

Der Notar steht dabei auf keiner Seite. Die Bundesnotarkammer beschreibt ihn als „neutraler und unabhängiger Berater“ (BNotK-Infoblatt, abgerufen 16.10.2026). Er soll die Beteiligten „über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren“ und darauf achten, dass „unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden“ (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Für Sie als Verkäufer ist das beruhigender, als es klingt: „Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist“, stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums (notar.de, Eigentumsübergang, Stand Oktober 2026).

Kurzfazit: Ohne Beurkundung kein Verkauf, ohne Grundbucheintrag kein Eigentumswechsel.

Der Ablauf beim Notar in Murnau: vom Entwurf bis zur Umschreibung

Wie läuft ein Hausverkauf beim Notar ab?

Zuerst schickt der Notar beiden Seiten den Vertragsentwurf. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vollständig vorgelesen und unterschrieben. Danach lässt der Notar die Auflassungsvormerkung eintragen, holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank und die Erklärung zum Vorkaufsrecht ein und teilt die Fälligkeit mit. Nach Zahlung des Kaufpreises beantragt er die Umschreibung im Grundbuch.

So sieht das Schritt für Schritt aus:

Schritt	Was passiert	Was Sie als Verkäufer tun
1. Auftrag und Entwurf	Käufer und Verkäufer einigen sich, der Notar erhält die Daten und erstellt den Entwurf. Bei Verbraucherverträgen soll der Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG).	Entwurf vollständig lesen, Fragen notieren, Übergabetermin und Mitverkauftes prüfen.
2. Beurkundung	„Im Rahmen der Beurkundung wird der Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen“ (notar.de, Stand Oktober 2026). Danach unterschreiben alle.	Ausweis mitbringen, nachfragen, wenn ein Satz unklar ist. Jetzt ist die Gelegenheit dazu.
3. Auflassungsvormerkung	Der Notar beantragt die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch.	Nichts. Ab jetzt ist das Haus für den Käufer gesichert.
4. Vorkaufsrechte	Gemeinde und gegebenenfalls Kreisverwaltungsbehörde werden über den Vertrag informiert.	Abwarten. Fristen siehe Abschnitt zu Murnau.
5. Lastenfreistellung	Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen für die Grundschuld ein. Der offene Betrag wird aus dem Kaufpreis beglichen.	Ihre Bank frühzeitig informieren, Darlehensfragen dort klären. Eigenes Geld müssen Sie dafür in der Regel nicht vorstrecken.
6. Fälligkeitsmitteilung	Liegen alle Voraussetzungen vor, informiert der Notar den Käufer, dass er zahlen muss.	Kontodaten bereithalten, wie im Vertrag vereinbart.
7. Zahlung und Übergabe	Der Käufer zahlt. Die Schlüsselübergabe erfolgt meist erst nach Zahlungseingang, so wie im Vertrag geregelt.	Zahlungseingang bestätigen, Übergabeprotokoll mit Zählerständen.
8. Umschreibung	Der Notar beantragt die Eintragung des Käufers als Eigentümer.	Nichts mehr. Der Verkauf ist abgeschlossen, wenn der Käufer im Grundbuch steht.

Zur Vormerkung in Schritt 3: Sie wird nach § 883 Abs. 1 BGB „zur Sicherung des Anspruchs“ im Grundbuch eingetragen. Ihre Wirkung beschreibt Abs. 2: Eine spätere Verfügung über das Grundstück „ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.“ Die Bundesnotarkammer formuliert es anschaulicher: Dadurch werde das Grundstück für den Käufer „reserviert“.

Und zu Schritt 6: Die Fälligkeit des Kaufpreises wird laut Bundesnotarkammer „in der Regel“ davon abhängig gemacht, dass die erforderlichen Genehmigungen vorliegen, die Vormerkung eingetragen ist, die Unterlagen zur Löschung von Belastungen, „insbesondere Grundschulden“, vorliegen und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. „Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung der erwerbenden Partei vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden“ (notar.de, Kaufpreisfälligkeit, Stand Oktober 2026).

Für die Umschreibung in Schritt 8 braucht das Grundbuchamt außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Die wird nach Angaben der Bundesnotarkammer „erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde“ (notar.de, Eigentumsübergang, Stand Oktober 2026). Das ist Sache des Käufers. Für Sie heißt es nur: Zwischen Zahlung und Eintragung kann noch etwas Zeit vergehen, ohne dass etwas schiefläuft.

Kurzfazit: Der Notar baut den Verkauf so auf, dass keine Seite in Vorleistung geht, ohne gesichert zu sein. Ihr wichtigster Beitrag liegt vor dem Termin: den Entwurf gründlich lesen.

Was im Kaufvertrag steht, und was Sie vorher klären

Der Notar schreibt den Vertrag, aber die Inhalte kommen von Ihnen und vom Käufer. Was zwischen Ihnen besprochen, aber nicht im Entwurf steht, ist nach der Beurkundung schwer nachzuholen. Ehrlich gesagt ist das der Punkt, an dem ich am genauesten hinschauen würde. Den Kaufpreis vergisst niemand. Leicht untergehen kann aber die Absprache über die Einbauküche oder der Termin, bis zu dem Sie noch im Haus wohnen dürfen.

Checkliste: Diese Punkte prüfen Sie im Entwurf

• [ ] Steht der Kaufpreis in Zahl und Wort drin, und entfällt ein Teil davon auf mitverkauftes Inventar?
• [ ] Unter welchen Voraussetzungen und bis wann muss der Käufer zahlen?
• [ ] Ist die Übergabe an einen festen Tag gebunden oder an die Kaufpreiszahlung, und passt das zu Ihrem Umzug?
• [ ] Was bleibt im Haus? Einbauküche, Sauna, Gartenhaus, Heizöl im Tank, Möbel.
• [ ] Sind die Mängel, die Sie kennen, im Vertrag benannt?
• [ ] Enthält der Entwurf einen Gewährleistungsausschluss, und kennen Sie seine Grenzen?
• [ ] Welche Grundschulden werden gelöscht, welche Rechte (z. B. ein Wegerecht) übernimmt der Käufer?
• [ ] Ist das Haus vermietet? Dann sollte der Vertrag regeln, wie Kaution, Mieten und Abrechnung übergehen. Den Rest klärt der Notar.
• [ ] Wer trägt Erschließungs- und Anliegerbeiträge, die bereits angefallen oder noch zu erwarten sind?
• [ ] Liegen Ihre Steuer-ID, Ihre Bankverbindung und bei Erbengemeinschaften die Nachweise aller Miterben bereit?
• [ ] Sind Sie verheiratet und Alleineigentümer? Dann fragen Sie den Notar, ob Ihr Ehepartner zustimmen muss.

Welche Unterlagen Sie für den Entwurf brauchen und wo Sie diese in Murnau bekommen, steht ausführlich im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Murnau. Der Energieausweis muss Kaufinteressenten übrigens spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis zum Notartermin ist das Thema also längst erledigt. Die Details erklärt der Beitrag zum Energieausweis in Murnau.

Laufendes Darlehen? Das klären Sie mit der Bank

Zur Grundschuld: „Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt“ (§ 442 Abs. 2 BGB). Haben Sie noch ein Darlehen laufen, sprechen Sie früh mit Ihrer Bank. Bei einer Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Das Gesetz gibt Darlehensnehmern ein Kündigungsrecht, wenn sie ein „Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung“ der beliehenen Immobilie haben, und darunter fällt typischerweise der Verkauf (§ 490 Abs. 2 BGB). Wie hoch die Entschädigung ausfällt, kann Ihnen nur Ihre Bank sagen.

Die Ablösung selbst organisiert der Notar. Sichert die Grundschuld noch einen Kredit, „kümmert sich der Notar darum, dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die noch offene Verbindlichkeit des Verkäufers aus dem Kaufpreis beglichen wird“ (Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge, Stand Januar 2020). Der Käufer überweist dann einen Teil an Ihre Bank und den Rest an Sie.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen

Geht es um das Elternhaus, sind für den Notar zwei Punkte wichtig. Als Erbe müssen Sie für den Verkauf nach § 40 Abs. 1 GBO in der Regel nicht vorher selbst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Ihr Erbrecht weisen Sie gegenüber dem Grundbuchamt mit einem Erbschein nach. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament, genügt oft dieses mit dem Eröffnungsprotokoll, wobei das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein verlangen kann (§ 35 Abs. 1 GBO). Bei einer Erbengemeinschaft klärt der Notar, wer welche Erklärung abgeben muss und welche Nachweise nötig sind. Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen in Murnau.

Zwei Fragen, die Sie vor dem Termin klären sollten

Sind Sie verheiratet und steht nur einer von Ihnen im Grundbuch, kann die Zustimmung des Ehepartners nötig sein. Das Gesetz sagt: „Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen“ (§ 1365 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob das auf Ihr Haus zutrifft, klärt der Notar. Fragen Sie danach, bevor der Termin feststeht.

Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für selbst bewohnte Häuser gibt es Ausnahmen, und Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ob die Frist Sie betrifft, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, und zwar am besten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Kurzfazit: Was Sie mit dem Käufer besprochen haben, gehört in den Entwurf. Nach der Beurkundung lässt es sich nur schwer nachholen.

Mängel, Offenbarungspflicht und „gekauft wie gesehen“

Kein Haus ist frei von Gebrauchsspuren, und das erwartet auch kein Käufer. Schwierig wird es bei Mängeln, die man nicht sieht: der feuchte Kellerwinkel, der nach jedem Starkregen wiederkommt, das Dach, das vor Jahren nur notdürftig geflickt wurde. Um genau diese Mängel dreht sich nach einem Verkauf der meiste Streit. Vermeiden lässt er sich oft schon dadurch, dass sie vorher auf dem Tisch liegen.

Was ein Mangel ist, regelt § 434 BGB. Vereinfacht: Das Haus muss bei Gefahrübergang den subjektiven und den objektiven Anforderungen entsprechen. Zu den subjektiven gehört, dass es „die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Was im Vertrag über den Zustand steht, ist also der Maßstab.

„Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt“ (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bekannte Mängel sprechen Sie deshalb offen an und lassen sie im Vertrag festhalten.

Bei gebrauchten Häusern enthalten Kaufverträge üblicherweise einen Ausschluss der Rechte wegen Sachmängeln, umgangssprachlich „gekauft wie gesehen“. Diese Formel steht so nicht im Gesetz. Das Gesetz setzt dem Ausschluss eine klare Grenze: Der Verkäufer kann sich nicht darauf berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“ (§ 444 BGB). Es gibt also zwei Fälle: das Verschweigen und die Garantie. Wer im Vertrag „garantiert, dass das Dach dicht ist“, gibt mehr, als er vielleicht will.

Unsere Haltung dazu ist einfach. Schreiben Sie lieber einen Mangel zu viel in den Vertrag als einen zu wenig. Ein Käufer, der vom alten Wasserschaden weiß und trotzdem kauft, hat sich bewusst entschieden. Einer, der ihn nach dem Einzug selbst entdeckt, fühlt sich getäuscht. Ab da hilft Ihnen auch die beste Vertragsklausel wenig. Ob ein Mangel in Ihrem Fall offenbart werden muss und wie die Formulierung im Vertrag lauten sollte, klären Sie mit dem Notar oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht.

Mängel-Check vor dem Notartermin

Frage an sich selbst	Wenn ja
Gab es je Feuchtigkeit, Schimmel oder einen Wasserschaden?	Schriftlich festhalten, auch wenn er behoben ist. Rechnungen beilegen.
Wurde am Dach, an der Heizung oder an Leitungen nur provisorisch repariert?	Offen benennen, im Exposé und im Vertrag.
Gibt es Anbauten oder Ausbauten ohne Genehmigung?	Vor dem Verkauf klären. Die Bauakte für Murnau führt die untere Bauaufsicht am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen; wie Sie Einsicht bekommen, steht im Unterlagen-Ratgeber.
Kennen Sie Streit mit Nachbarn über Grenzen, Wege oder Bäume?	Ansprechen. Der Käufer erbt diese Fragen.
Gibt es Rechte Dritter, die nicht im Grundbuch stehen?	Mit dem Notar besprechen.

Kurzfazit: Der Gewährleistungsausschluss deckt nicht ab, was Sie arglistig verschweigen oder wofür Sie eine Garantie übernehmen. Sagen Sie deshalb vor dem Termin, was Sie über das Haus wissen.

Bekannte Mängel gehören übrigens auch in die Preisfindung. In unsere Wertermittlung fließt der Zustand Ihres Hauses ein, kostenfrei und ohne Verpflichtung. ? kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Hausverkauf in Murnau: wer auf dem Weg mitredet

Bis hierher gilt alles für ganz Deutschland. Beim Hausverkauf in Murnau kommen beim Notar ein paar Stellen ins Spiel, die Eigentümer oft nicht auf dem Schirm haben.

Das Grundbuchamt sitzt in Garmisch-Partenkirchen

Murnau gehört zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen, deshalb ist nicht das Amtsgericht Weilheim zuständig. Der Gerichtsbezirk des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen umfasst ausdrücklich „Murnau“, außerdem unter anderem Riegsee, Seehausen, Uffing, Spatzenhausen, Ohlstadt, Großweil und Eschenlohe (Bayerische Justiz, AG Garmisch-Partenkirchen). Dort wird die Vormerkung eingetragen und später der Käufer. Einen aktuellen Grundbuchauszug für den Entwurf können Sie online über das BayernPortal (mit BayernID), schriftlich oder persönlich beantragen. Per E-Mail oder Telefon geht es nicht. Die unbeglaubigte Abschrift kostet 10 Euro, die beglaubigte bzw. der amtliche Ausdruck 20 Euro (BayernPortal, Stand 23.09.2026). Häufig holt der Notar den Grundbuchinhalt ohnehin selbst ein.

Der Markt Murnau hat ein Wort mitzureden

Nach dem Notartermin wird die Gemeinde über den Kaufvertrag informiert. Sie kann ein Vorkaufsrecht haben, und zwar „nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags“ ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis darüber aus. Ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen (§ 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB).

Der Markt Murnau hat außerdem mehrere eigene Vorkaufsrechtssatzungen erlassen, die jüngste im September 2026 für ein einzelnes Grundstück nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Übersicht auf murnau.de, Stand Oktober 2026). Der Notar fragt das bei der Gemeinde ab. Auch wenn die Gemeinde gar nicht kaufen will: Bis ihre Erklärung vorliegt, vergeht Zeit.

Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht aus, kann sie den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen, „wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet“. Der Verkäufer ist dann berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Bescheids vom Vertrag zurückzutreten (§ 28 Abs. 3 BauGB). Ob und wie Sie davon Gebrauch machen, besprechen Sie mit einem Fachanwalt.

Am Staffelsee und am Moos kann der Freistaat dazukommen

Murnau liegt zwischen Staffelsee und Murnauer Moos. Für manche Grundstücke hier hat das rechtliche Folgen. In der Umgebung von Murnau führt das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen unter anderem die Naturschutzgebiete „Murnauer Moos“ und „Westlicher Staffelsee mit angrenzenden Mooren“ (LRA GAP, Schutzgebiete, Stand Oktober 2026). Für solche Lagen sieht Art. 39 BayNatSchG ein eigenes Vorkaufsrecht vor:

• Es greift beim Verkauf von Grundstücken, auf denen sich oberirdische Gewässer befinden „oder die daran angrenzen“, und von Grundstücken, die ganz oder teilweise in Naturschutzgebieten liegen (Abs. 1 Satz 1).
• Ausüben kann es der Freistaat, „vertreten durch die Kreisverwaltungsbehörde“ (Abs. 3 Satz 1), für Murnau also das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen.
• Dafür hat er zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (über Abs. 7 nach § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).
• Im Grundbuch steht davon nichts.
• Ausgeschlossen ist es, wenn Sie an Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie verkaufen (Abs. 9).

Ausführlicher, mit den Regeln zu Uferstreifen, haben wir das im Ratgeber Grundstück verkaufen am Staffelsee beschrieben.

Angenommen, Ihr Haus steht auf einem Grundstück, dessen Garten bis ans Ufer des Staffelsees reicht. Dann wird der Kaufvertrag nach der Beurkundung zwei Stellen vorgelegt: dem Markt Murnau und dem Landratsamt. Beide haben ihre eigene Frist, drei Monate und zwei Monate. Bis beide Erklärungen vorliegen, wird der Kaufpreis in der Regel nicht fällig. Ihre eigentliche Frage ist dann: Wann kann ich ausziehen, und wann ist das Geld da? Drei Dinge helfen. Besprechen Sie mit dem Notar, ob sich die Übergabe im Entwurf an den Zahlungseingang statt an ein festes Datum koppeln lässt, wie in der Checkliste oben. Unterschreiben Sie einen neuen Mietvertrag erst, wenn absehbar ist, wann die Fälligkeitsmitteilung kommt. Ihr Käufer plant mit denselben Fristen, also sagen Sie es ihm früh. So hängt Ihr Umzug am Ende nicht an einem Datum, das die Fristen der Behörden überholen könnten.

Kurzfazit: In Murnau laufen Grundbuch und Naturschutz über Garmisch-Partenkirchen, das Vorkaufsrecht der Gemeinde über den Markt Murnau. Bei Grundstücken am Wasser oder im Moos planen Sie zwei Erklärungen und zwei Fristen ein.

Bleibt die Frage, die fast jeder Verkäufer stellt: Wer bezahlt das alles?

Wer zahlt was beim Notar?

Wer die Notarkosten zahlt, steht im Gesetz. „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen“ (§ 448 Abs. 2 BGB). Es ist der gesetzliche Regelfall. Der Vertrag kann anderes vorsehen, deshalb lohnt der Blick in den Entwurf.

Kostenposition	Wer zahlt in der Regel?	Grundlage
Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB (gesetzlicher Regelfall)
Eintragung des Käufers im Grundbuch, Vormerkung	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB
Grunderwerbsteuer	Käufer	Voraussetzung der Unbedenklichkeitsbescheinigung (notar.de)
Löschung Ihrer eigenen Grundschuld	Verkäufer	§ 442 Abs. 2 BGB; Kosten der Lastenfreistellung trägt „regelmäßig der Verkäufer“ (BNotK-Glossar)
Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Darlehen	Verkäufer	§ 490 Abs. 2 BGB, Höhe nur über Ihre Bank
Maklerprovision	in der Regel geteilt	§§ 656a–656d BGB, seit Dezember 2020

Die Notar- und Grundbuchgebühren selbst folgen einer gesetzlichen Gebührenordnung und hängen vom Kaufpreis ab. Eine konkrete Zahl nennt Ihnen der Notar vorab, wenn Sie fragen. Ich finde, auch als Verkäufer sollten Sie die Zahl kennen. Sie steckt im Budget Ihres Käufers. Zur Maklerprovision gilt: Seit Dezember 2020 ist sie beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gesetzlich geregelt, Käufer und Verkäufer teilen sie sich in der Regel. Wird der Makler für beide Seiten tätig, sind beide „in gleicher Höhe“ verpflichtet (§ 656c BGB). Die Höhe besprechen wir im persönlichen Gespräch. Hintergründe dazu finden Sie im Artikel Maklerprovision in Bayern.

Kurzfazit: Als Verkäufer zahlen Sie beim Notar vor allem das, was mit Ihrer eigenen Finanzierung zusammenhängt. Den großen Rest trägt im Regelfall der Käufer.

Wie wir Sie bis zum Notartermin begleiten

Der Notar kümmert sich um den Vertrag. Bis es so weit ist, liegt aber ein ganzes Stück Weg davor. Bei JD Homes haben Sie dafür einen festen Ansprechpartner, vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Wir ermitteln den Wert transparent, organisieren die Besichtigungen und verhandeln den Preis in Ihrem Interesse. Fehlende Unterlagen klären wir im persönlichen Gespräch gemeinsam.

Am Anfang steht fast immer dieselbe Frage: Was ist mein Haus überhaupt wert? Ohne eine belastbare Antwort darauf ist jede Verhandlung ein Ratespiel. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung in Murnau. Oder Sie fragen direkt eine kostenlose Immobilienbewertung an. Sie verpflichten sich damit zu nichts.

Häufige Fragen zum Hausverkauf beim Notar in Murnau

Wer sucht den Notar beim Hausverkauf aus?

Das Gesetz legt das nicht fest. Häufig schlägt der Käufer den Notar vor, weil er nach § 448 BGB grundsätzlich die Kosten trägt. Sie können sich aber auch gemeinsam auf einen Notar in Murnau oder Umgebung einigen. Wichtig ist nur, dass beide Seiten dem Notar die nötigen Daten rechtzeitig geben, damit der Entwurf nicht unter Zeitdruck entsteht.

Muss ich beim Notartermin selbst anwesend sein?

Für die Auflassung verlangt das Gesetz die „gleichzeitige Anwesenheit beider Teile“ vor dem Notar (§ 925 Abs. 1 BGB). Wenn Sie zum Termin nicht kommen können, etwa weil Sie weit weg wohnen, sprechen Sie frühzeitig mit dem Notar. Er sagt Ihnen, welche Möglichkeiten es in Ihrem Fall gibt. Eines vorab: Gegenüber dem Grundbuchamt müssen Erklärungen „durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden“ (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Eine formlose Vollmacht reicht deshalb nicht. Das betrifft oft Erben oder Eigentümer, die nicht in Murnau wohnen.

Kann der Käufer vor dem Notartermin noch abspringen?

Ja. Bindend wird der Kauf erst mit der Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine mündliche Zusage oder ein Handschlag ersetzt sie nicht, und das gilt für beide Seiten. Planen Sie deshalb nichts Unumkehrbares, etwa den Kauf einer neuen Immobilie, bevor der Termin stattgefunden hat.

Wann bekomme ich beim Hausverkauf mein Geld?

Erst wenn der Notar dem Käufer die Fälligkeit mitgeteilt hat. Das geschieht in der Regel, sobald die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Bei Grundstücken am See kommt gegebenenfalls die Erklärung des Landratsamts hinzu. Danach zahlt der Käufer innerhalb der Frist, die im Vertrag steht.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Üblich ist, dass sich der Käufer im Kaufvertrag wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (Bundesnotarkammer, Glossar, Stand Januar 2020). Zahlt er trotz Fälligkeit nicht, kann aus der notariellen Urkunde ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstreckt werden (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Außerdem können Sie nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist grundsätzlich vom Vertrag zurücktreten (§ 323 Abs. 1 BGB). Wie das in Ihrem Vertrag geregelt ist, erläutert der Notar. Ob Sie vollstrecken oder zurücktreten, entscheiden Sie am besten mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht. Und bis zur Zahlung bleiben Sie ohnehin Eigentümer.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert (§ 883 BGB). Verfügungen, die Sie nach ihrer Eintragung über das Grundstück treffen, sind insoweit unwirksam, als sie diesen Anspruch beeinträchtigen würden. Für den Käufer ist das die Sicherheit, ohne die er nicht zahlen würde. Für Sie ändert sich im Alltag nichts.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Umschreibung im Grundbuch?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, wie schnell Ihre Bank die Löschungsunterlagen schickt, wann die Erklärungen zum Vorkaufsrecht vorliegen, wann der Käufer zahlt und wann er die Grunderwerbsteuer begleicht. Feste Höchstfristen gibt es nur für das Vorkaufsrecht: drei Monate für die Gemeinde, zwei Monate für den Freistaat, jeweils ab Mitteilung des Vertrags.

Hafte ich für Mängel, die ich selbst nicht kannte?

Bei gebrauchten Häusern wird meist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Seine gesetzliche Grenze zieht § 444 BGB: arglistiges Verschweigen und eine übernommene Garantie. Was im Vertrag als Beschaffenheit beschrieben ist, bleibt außerdem der Maßstab (§ 434 BGB). Wie das auf Ihren konkreten Fall passt, kann nur ein Notar oder Fachanwalt beurteilen. Er klärt auch, was genau im Vertrag stehen sollte.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf ihrer Immobilie, von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin und zur Übergabe, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihr Haus in Murnau wert?

Im Kaufvertrag steht am Ende eine Zahl, und auf ihr baut alles andere auf: die Verhandlung und die Finanzierung Ihres Käufers. Je besser dieser Preis begründet ist, desto ruhiger sitzen Sie beim Hausverkauf vor dem Notar in Murnau. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Wir sind Mo–Fr von 9 bis 17 Uhr für Sie da.

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Quellen

1. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB — Beurkundungspflicht. Bundesamt für Justiz, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html, abgerufen am 2026-07-15
2. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG — Bereitstellung des Entwurfs bei Verbraucherverträgen. https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html, abgerufen am 2026-10-16
3. § 873 Abs. 1 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html, abgerufen am 2026-09-08
4. § 925 Abs. 1 BGB — Auflassung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html, abgerufen am 2026-09-08
5. § 883 Abs. 1 und 2 BGB — Vormerkung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html, abgerufen am 2026-10-16
6. § 434 Abs. 1 und 2 BGB — Sachmangel. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__434.html, abgerufen am 2026-10-16
7. § 442 Abs. 1 und 2 BGB — Kenntnis des Käufers. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html, abgerufen am 2026-10-16
8. § 444 BGB — Haftungsausschluss. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, abgerufen am 2026-09-08
9. § 448 Abs. 2 BGB — Kostentragung beim Grundstückskauf. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__448.html, abgerufen am 2026-10-16
10. § 490 Abs. 2 BGB — Kündigungsrecht, Vorfälligkeitsentschädigung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html, abgerufen am 2026-09-08
11. § 28 BauGB — Vorkaufsrecht der Gemeinde, Verfahren. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__28.html, abgerufen am 2026-10-16
12. Art. 39 BayNatSchG — Vorkaufsrecht (Text gilt ab 01.04.2026). Bayerische Staatskanzlei, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayNatSchG-39, abgerufen am 2026-10-16
13. Bundesnotarkammer, notar.de — Kaufpreisfälligkeit. https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit, abgerufen am 2026-10-16
14. Bundesnotarkammer, notar.de — Übergang des Eigentums. https://www.notar.de/themen/immobilien/eigentumsuebergang, abgerufen am 2026-10-16
15. Bundesnotarkammer, notar.de — Immobilienkauf. https://www.notar.de/themen/immobilien, abgerufen am 2026-10-16
16. Bayerische Justiz — Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen, Gerichtsbezirk. https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/garmisch-partenkirchen/gerichtsbezirk.php, abgerufen am 2026-08-05
17. BayernPortal — Grundbuch; Beantragung einer Abschrift oder eines Ausdrucks (Stand 23.09.2026). https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/74885798666, abgerufen am 2026-10-15
18. Markt Murnau a. Staffelsee — Satzungen, Verordnungen, Richtlinien (Vorkaufsrechtssatzungen). https://murnau.de/rathaus-service/burgerservice/satzungen-verordnungen-richtlinien/, abgerufen am 2026-10-16
19. Landratsamt Garmisch-Partenkirchen — Schutzgebiete. https://www.lra-gap.de/de/schutzgebiete.html, abgerufen am 2026-10-16
20. § 17 Abs. 1 BeurkG — Belehrungspflicht des Notars. https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html, abgerufen am 2026-10-16
21. § 28 Abs. 3 BauGB — Vorkaufsrecht zum Verkehrswert, Rücktrittsrecht. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__28.html, abgerufen am 2026-10-16
22. § 35 Abs. 1 GBO — Nachweis der Erbfolge. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html, abgerufen am 2026-08-05
23. § 40 Abs. 1 GBO — Ausnahme von der Voreintragung des Erben. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html, abgerufen am 2026-10-16
24. § 29 Abs. 1 GBO — Form der Eintragungsunterlagen. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html, abgerufen am 2026-08-05
25. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO — Vollstreckbare notarielle Urkunde. https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__794.html, abgerufen am 2026-10-16
26. § 323 Abs. 1 BGB — Rücktritt wegen nicht erbrachter Leistung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__323.html, abgerufen am 2026-10-16
27. § 656c BGB — Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html, abgerufen am 2026-07-15
28. § 80 GModG (bis Juli 2026 GEG) — Energieausweis beim Verkauf. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, abgerufen am 2026-10-15
29. Bundesnotarkammer — Glossar Grundstückskaufverträge (Stand Januar 2020). https://www.notar.de/fileadmin/user_upload_notarde/dokumente/Glossar_Grundstueckskaufvertraege.pdf, abgerufen am 2026-10-16
30. Bundesnotarkammer — Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“. https://www.notar.de/fileadmin/user_upload_notarde/dokumente/Info_Kauf-eines-gebrauchten-Hauses.pdf, abgerufen am 2026-10-16
31. § 1365 Abs. 1 BGB — Verfügung über Vermögen im Ganzen. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1365.html, abgerufen am 2026-09-08
32. § 23 Abs. 1 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, abgerufen am 2026-07-15

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