Als Anschaffungskosten einer Immobilie gelten sämtliche Aufwendungen, die entstehen, um das Objekt zu erwerben und in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Der reine Kaufpreis ist dabei nur ein Teil des Bildes: Hinzu kommen alle Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine etwaige Maklerprovision. Für Kapitalanleger sind diese Gesamtkosten deshalb so bedeutsam, weil sie die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung bilden – und damit direkt auf die Rentabilität einer Investition wirken.
Was zu den Anschaffungskosten gehört
Den größten Posten stellt naturgemäß der vereinbarte Kaufpreis dar. Für steuerliche Zwecke muss dieser jedoch in einen Grundstücks- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden, denn nur der Gebäudeanteil ist über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich verwertbar. Grund und Boden gilt als nicht abnutzbar. Je nach Lage und Bebauungsdichte entfallen typischerweise zwischen 70 und 85 Prozent auf das Gebäude, der Rest auf das Grundstück. In gefragten Lagen des Landkreises Garmisch-Partenkirchen – etwa mit Seenähe zum Staffelsee oder freiem Bergblick – können die hohen Bodenrichtwerte dazu führen, dass der Grundstücksanteil spürbar über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Diese Aufteilung sollte sorgfältig begründet und dokumentiert werden.
Zu den Anschaffungsnebenkosten, die die steuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen, zählen:
- Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt der Satz 3,5 Prozent des Kaufpreises – bundesweit der niedrigste Satz.
- Notarkosten: Für Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung fallen nach dem GNotKG bundeseinheitlich geregelte Gebühren an, die sich grob mit rund 1,5 Prozent des Kaufpreises veranschlagen lassen.
- Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des neuen Eigentümers sind etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises einzukalkulieren.
- Maklerprovision: In der Region Murnau und im Blauen Land ist eine Courtage von jeweils 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer üblich – der vom Käufer getragene Anteil zählt zu den Anschaffungskosten.
- Gutachter- und Beratungskosten: Auch Sachverständigenhonorare, die im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb stehen, sind anzusetzen.
Nachträgliche Anschaffungskosten
Nicht alle kostenrelevanten Maßnahmen fallen zwingend zum Zeitpunkt des Kaufs an. Bauliche Veränderungen nach dem Erwerb können die Bemessungsgrundlage ebenfalls erhöhen, wenn sie den Standard oder die Nutzfläche der Immobilie wesentlich verbessern – etwa durch einen Dachgeschossausbau, einen Anbau oder die erstmalige Installation einer Heizungsanlage. Solche Aufwendungen werden als nachträgliche Anschaffungskosten klassifiziert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Davon abzugrenzen ist der laufende Erhaltungsaufwand: Wer lediglich dafür sorgt, dass ein Objekt in seinem bisherigen Zustand bleibt – etwa durch Reparaturen oder den Austausch gleichwertiger Bauteile –, kann diese Kosten sofort als Werbungskosten geltend machen. Die Grenze zwischen beiden Kategorien ist im Einzelfall nicht immer eindeutig; im Zweifel empfiehlt sich steuerliche Beratung.
Steuerliche Abschreibung und Dokumentation
Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wird bei Wohnimmobilien, die nach 1924 errichtet wurden, mit 2 Prozent jährlich angesetzt – entsprechend einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Die Anschaffungsnebenkosten fließen dabei in die AfA-Basis ein: Sie werden nicht separat behandelt, sondern dem Gebäudewert zugerechnet. Kreditzinsen hingegen gehören nicht zu den Anschaffungskosten, sondern sind als laufende Werbungskosten unmittelbar abzugsfähig.
Für eine reibungslose Steuererklärung und eventuelle Rückfragen des Finanzamts sollten alle relevanten Belege lückenlos aufbewahrt werden: Kaufvertrag, Notarrechnung, Grundbuchbescheid, Maklerhonorarrechnung sowie Quittungen für sämtliche Nebenkosten. Diese Unterlagen sind auch bei einem späteren Verkauf bedeutsam, da die ursprünglichen Anschaffungskosten die Grundlage für die Berechnung eines etwaigen Veräußerungsgewinns innerhalb der Spekulationsfrist bilden.
