Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den vereinbarten Kaufpreis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die sämtliche Abgaben, Gebühren und Honorare umfassen, die unmittelbar mit dem Erwerb verbunden sind. In der Praxis belaufen sich diese Posten auf rund zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises – und sie müssen in aller Regel aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.
Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. Bayern gehört mit einem Steuersatz von 3,5 Prozent zu den günstigsten Standorten bundesweit – einige norddeutsche Bundesländer verlangen dagegen bis zu 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergibt das allein einen Unterschied von 15.000 Euro. Für Käufer im Landkreis Garmisch-Partenkirchen oder rund um den Staffelsee ist dieser niedrige Steuersatz angesichts der regional hohen Bodenrichtwerte ein echter Vorteil.
Die Steuer wird auf den Gesamtkaufpreis erhoben. Werden bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Gartengeräte im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und separat bewertet, mindert das die Bemessungsgrundlage – ein Aspekt, den erfahrene Notare beim Vertragsaufbau berücksichtigen. Übertragungen zwischen direkten Verwandten in gerader Linie sowie zwischen Ehepartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Notar- und Grundbuchkosten
Beide Kostenpositionen sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bundesweit einheitlich – es gibt hier keine regionalen Unterschiede. Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags inklusive Identitätsprüfung, Vollmachten und Grundbuchantrag sind erfahrungsgemäß etwa ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises anzusetzen. Die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch schlägt mit rund 0,5 Prozent zu Buche; eine zusätzliche Grundschuld für die finanzierende Bank kostet nochmals circa 0,2 bis 0,3 Prozent. In der Summe sind für Notar und Grundbuch üblicherweise 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Das Grundbuchamt Weilheim ist für Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnimmobilien das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Courtage – der Käufer kann nicht mehr zu einem höheren Anteil herangezogen werden als der Verkäufer. In der Region Murnau und im Blauen Land ist eine Aufteilung von je 3,57 Prozent inkl. MwSt. auf Käufer- und Verkäuferseite üblich. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig, sofern sie ursächlich auf die Maklertätigkeit zurückzuführen ist.
Weitere Kostenpositionen im Überblick
Neben den drei Hauptposten können weitere Ausgaben anfallen:
- Bausachverständiger: Eine unabhängige technische Begutachtung vor dem Kauf ist bei Bestandsobjekten dringend empfehlenswert und kostet je nach Umfang mehrere hundert bis über tausend Euro.
- Wertgutachten: Wer ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten benötigt – etwa für Finanzierungszwecke oder Erbschaftsfragen –, muss mit ähnlichen Beträgen rechnen.
- Banknebenkosten: Viele Kreditinstitute erheben Kosten für die eigene Objektbewertung; hinzu können Bereitstellungszinsen kommen, wenn sich der Kaufabschluss verzögert.
- Wohngebäudeversicherung: Ab dem Zeitpunkt des Eigentümerübergangs ist der Erwerber für den Versicherungsschutz verantwortlich. Für hochwertige Objekte in alpiner Lage, wo Elementarschadenrisiken eine Rolle spielen, lohnt sich ein sorgfältiger Tarifvergleich.
- Grundbesitzerhaftpflicht: Wer die erworbene Immobilie vermietet, sollte diese Versicherung von Beginn an einkalkulieren.
Eigenkapitalplanung: Was Käufer konkret einrechnen sollten
Eine solide Finanzierungsplanung beginnt damit, die Nebenkosten realistisch zu beziffern, bevor eine Finanzierungszusage eingeholt wird. In Bayern profitieren Käufer vom niedrigen Grunderwerbsteuersatz – bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro, wie er für eine gut ausgestattete Immobilie mit Bergblick im Raum Murnau realistisch ist, ergibt sich allein bei der Grunderwerbsteuer eine Ersparnis von über 18.000 Euro gegenüber einem Kauf in einem Hochsteuerbundesland. Auf denselben Kaufpreis bezogen sollten dennoch Gesamtnebenkosten von rund zehn bis zwölf Prozent – also 60.000 bis 72.000 Euro – als Eigenkapitalpuffer eingeplant werden, da Notar, Grundbuch und Provision die Steuerersparnis in der Summe weitgehend ausgleichen.
