Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien, in Kraft getreten am 23. Dezember 2020, hat der Gesetzgeber die Provisionsverteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt. Kernelement ist der sogenannte Halbteilungsgrundsatz: Käufer dürfen maximal so viel zahlen, wie der Verkäufer tatsächlich trägt. Die Regelung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien – also Wohnungen und Einfamilienhäuser – und greift nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
Gesetzliche Grundlage und Anwendungsbereich
Die maßgeblichen Vorschriften finden sich in den §§ 656c und 656d BGB. § 656c regelt den klassischen Fall des Doppelmaklers, der im Auftrag beider Parteien tätig ist – hier ist die hälftige Teilung zwingend vorgeschrieben. § 656d betrifft die Situation, in der der Makler ursprünglich nur vom Verkäufer beauftragt wurde und die Provision ganz oder teilweise auf den Käufer abgewälzt werden soll. Auch hier gilt: Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
Die Regelung ist auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschränkt. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke fallen ebenso wenig darunter wie Käufe durch gewerbliche Erwerber. In der Praxis im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Kapitalanleger und Zweitwohnungskäufer einen nennenswerten Anteil der Transaktionen ausmachen, ist daher im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob der Käufer tatsächlich als Verbraucher im Sinne des Gesetzes handelt.
Provisionsmodelle im Überblick
Im Markt haben sich verschiedene Modelle etabliert, die sich in ihrer Wirkung auf die Kostenverteilung unterscheiden:
Beim Doppelmaklermandat arbeitet der Makler für beide Seiten und stellt beiden Parteien jeweils die gleiche Provision in Rechnung. Im Blauen Land und im Alpenvorland ist eine Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, aufgeteilt in je 3,57 % für Käufer und Verkäufer.
Wurde der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt (Verkäufermandat), kann er vom Käufer trotzdem eine Provision verlangen – jedoch maximal in der Höhe, die der Verkäufer selbst zahlt. Auch hier greift also der Halbteilungsgrundsatz.
Ein Käufermandat – der Makler arbeitet allein im Auftrag des Käufers – ist von der Teilungspflicht ausgenommen. Den Käufer trifft hier die volle Provision allein, da er den Auftrag selbst erteilt hat.
Bei der Innenprovision trägt der Verkäufer die gesamten Maklerkosten; der Käufer erwirbt provisionsfrei. Dieses Modell wird gelegentlich als Verkaufsargument eingesetzt, ist im gehobenen Segment rund um Murnau und den Staffelsee jedoch weniger verbreitet.
Zahlungsablauf und Fälligkeit
Ein wesentliches Element der Neuregelung ist die vorgeschriebene Reihenfolge der Zahlungen. Der Verkäufer muss seinen Provisionsanteil nachweislich beglichen haben, bevor die Forderung gegenüber dem Käufer überhaupt fällig wird. Der Makler ist verpflichtet, dem Käufer einen entsprechenden Zahlungsnachweis – in der Regel eine quittierte Rechnung oder einen Kontoauszug – zu übermitteln. Solange dieser Nachweis aussteht, ist der Käufer berechtigt, die Zahlung zu verweigern.
Der Maklervertrag muss in Schrift- oder Textform geschlossen sein; mündliche Vereinbarungen begründen keinen Provisionsanspruch. Der Anspruch selbst entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Bei Abwicklungen über das Grundbuchamt Weilheim, das für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, ist es in der Praxis üblich, die Fälligkeit der Maklerprovision an den Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit zu koppeln.
Ausnahmen und Grenzen der Regelung
Nicht jeder Immobilienkauf fällt unter das neue Recht. Gewerbliche Käufer können mit dem Makler weiterhin frei über die Höhe und Verteilung der Provision verhandeln. Für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten sowie für Baugrundstücke gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht. Bei Erbbaurechten ist die Rechtslage noch nicht abschließend geklärt.
Kaufverträge, die vor dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen wurden, unterliegen dem alten Recht – die Neuregelung entfaltet keine Rückwirkung. Ebenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs liegt der Direktvertrieb durch Bauträger, da dort kein Maklervertrag im rechtlichen Sinne zustande kommt und die Vergütung üblicherweise im Kaufpreis eingerechnet ist.
