Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten sind alle Aufwendungen, die unmittelbar mit dem Erwerb verbunden sind, ohne selbst zum Wert der Immobilie beizutragen – dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Je nach Bundesland und Einzelfall addieren sich diese Positionen auf rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wer diesen Betrag in seiner Finanzplanung unterschätzt oder ganz vergisst, gerät schnell in Schwierigkeiten.
Die einzelnen Kostenpositionen im Überblick
Die mit Abstand größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz variiert stark zwischen den Bundesländern: Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz bundesweit, während Länder wie Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent verlangen. Für Käufer im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bedeutet das einen spürbaren Vorteil – gerade bei den hier üblichen Kaufpreisen im gehobenen Segment.
Notar- und Grundbuchkosten fallen bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an und sind nicht verhandelbar. Zusammen bewegen sie sich typischerweise in einer Größenordnung von 1,5 bis 2 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Das Grundbuchamt Weilheim ist für Immobilientransaktionen im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig.
Kommt ein Makler ins Spiel, trägt der Käufer seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision. In der Region ist eine Aufteilung von je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer die übliche Praxis.
Finanzierung: Warum Eigenkapital hier entscheidend ist
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis der Immobilie, nicht jedoch die Nebenkosten. Da Steuern und Provision keinen aktivierbaren Gegenwert darstellen, verlangen die meisten Kreditgeber, dass diese Positionen aus vorhandenen Mitteln bestritten werden. Wer sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen in Anspruch nimmt – also auch die Nebenkosten über den Kredit finanziert – muss mit spürbaren Zinsaufschlägen rechnen.
Als Orientierung gilt: Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein, besser 20 bis 25 Prozent. Das verbessert nicht nur die Zinskonditionen, sondern lässt auch einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben nach dem Kauf.
Steuerliche Relevanz für Kapitalanleger
Für Eigennutzer sind die Erwerbsnebenkosten steuerlich ohne Belang – sie erhöhen weder eine Abschreibungsbasis noch lassen sie sich anderweitig geltend machen. Anders verhält es sich bei vermieteten Objekten: Hier werden sämtliche Nebenkosten den Anschaffungskosten zugerechnet und erhöhen damit die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Bei Wohngebäuden beträgt der lineare AfA-Satz 2 Prozent jährlich, was die steuerliche Wirkung auf einen langen Zeitraum verteilt.
Gerade im Alpenvorland, wo ein erheblicher Anteil der Käufer als Kapitalanleger oder mit Blick auf einen Zweitwohnsitz investiert, lohnt es sich, diesen Aspekt im Vorfeld mit einem Steuerberater zu klären.
Kosten gezielt steuern
Einige Stellschrauben lassen sich bereits in der Planungsphase nutzen. Bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche oder hochwertige Möbel bei Ferienobjekten – kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil des Kaufpreises fällt keine Grunderwerbsteuer an, was die Steuerlast in zulässigem Rahmen mindert. Voraussetzung ist eine nachvollziehbare und marktgerechte Bewertung der Gegenstände.
Darüber hinaus empfiehlt es sich, staatliche Förderprogramme frühzeitig zu prüfen. KfW-Darlehen oder das Baukindergeld (soweit verfügbar) können die Gesamtfinanzierung entlasten. Die Grunderwerbsteuer selbst ist durch die Wahl des Bundeslands vorgegeben – wer in Bayern kauft, profitiert hier ohnehin von der günstigsten Regelung im Bundesvergleich.
