Wer eine Immobilie verkauft, überträgt dem Käufer idealerweise lastenfreies Eigentum – das heißt, alle im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte müssen vor oder mit dem Eigentumsübergang beseitigt sein. Dieser Vorgang wird als Lastenfreistellung bezeichnet. In der Praxis koordiniert der Notar die Ablösung bestehender Bankdarlehen direkt aus dem Kaufpreis, sodass Käufer und Verkäufer nicht in Vorleistung treten müssen.
Was das Grundbuch über Belastungen verrät
Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Abteilungen: Abteilung II erfasst Nutzungsrechte und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte; Abteilung III weist Grundpfandrechte aus, also Grundschulden und – seltener – Hypotheken. Grundschulden sind dabei die mit Abstand häufigste Form: Banken lassen sie als Sicherheit für Immobiliendarlehen eintragen.
Nicht alle Belastungen müssen zwingend gelöscht werden. Dienstbarkeiten wie ein Leitungs- oder Wegerecht zugunsten eines Nachbarn bleiben in der Regel bestehen, da sie dem Grundstück selbst anhaften. Grundpfandrechte hingegen erwartet der Käufer üblicherweise gelöscht – es sei denn, er übernimmt bewusst ein bestehendes Darlehen. Gerade in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder mit freiem Bergblick, wo Kaufpreise deutlich über dem Landesdurchschnitt liegen, sind die abzulösenden Grundschuldbeträge entsprechend hoch und die Freistellungskoordination besonders relevant.
Die Freistellungserklärung als Schlüsseldokument
Damit der Eigentumsübergang nicht an einer noch nicht vollständig abgelösten Grundschuld scheitert, stellt die Bank des Verkäufers eine sogenannte Freistellungserklärung aus. Darin erklärt sie unwiderruflich, auf ihr Grundpfandrecht zu verzichten, sobald ein genau definierter Ablösebetrag auf einem bestimmten Konto eingeht. Diese Konstruktion schützt den Käufer: Er kann Eigentümer werden, noch bevor die Zahlung vollständig verbucht ist, ohne das Risiko zu tragen, dass die Bank ihre Zusage zurückzieht.
Besonders bei Bauträgerverkäufen oder Objekten mit Zwischenfinanzierung ist die Freistellungserklärung Standard. Der Notar – in der Region zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim – prüft die Erklärung auf Vollständigkeit und überwacht, dass alle darin genannten Bedingungen eingehalten werden, bevor er die Umschreibung beantragt.
Schritt für Schritt: Der Ablauf der Lastenfreistellung
Der Prozess beginnt damit, dass der Notar bei der Bank des Verkäufers die aktuelle Ablösesumme anfordert. Diese setzt sich aus der Restschuld und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung zusammen, falls der Darlehensvertrag vorzeitig endet. Nach Kaufpreiseingang – entweder direkt oder über ein Notaranderkonto – fließt der Ablösebetrag unmittelbar an die Bank. Erst nach Zahlungseingang erteilt die Bank die Löschungsbewilligung, auf deren Grundlage der Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Die vollständige Eintragung dauert in der Praxis vier bis acht Wochen.
Sind mehrere Gläubiger oder komplexere Zahlungsströme im Spiel, empfiehlt sich die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Der Kaufpreis wird dabei auf einem Treuhandkonto des Notars geparkt und erst ausgeschüttet, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Für Objekte mit nur einer abzulösenden Grundschuld und vorliegender Freistellungserklärung ist die Direktzahlung an die Bank hingegen die schlankere und kostengünstigere Variante.
Übernahme statt Löschung: Wann das sinnvoll ist
In Einzelfällen kann es für alle Beteiligten vorteilhaft sein, wenn der Käufer eine bestehende Grundschuld inklusive des dahinterliegenden Darlehens übernimmt – etwa wenn der Altkredit mit einem besonders günstigen Zinssatz ausgestattet ist. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die die Bonität des Käufers prüft. Der Verkäufer muss dabei vollständig aus der persönlichen Haftung entlassen werden.
Wohnrechte oder Nießbrauchrechte, die in Abteilung II eingetragen sind, lassen sich dagegen selten übernehmen – sie wirken stark wertmindernd und müssen bei der Kaufpreisfindung realistisch berücksichtigt werden.
Kosten, die Verkäufer einkalkulieren sollten
Die Lastenfreistellung verursacht auf Verkäuferseite mehrere Kostenpositionen. Die größte ist häufig die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank für die außerplanmäßige Darlehensablösung berechnet; bei einer Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten ist sie gesetzlich auf maximal ein Prozent der Restschuld begrenzt. Hinzu kommen Notarkosten für die Beurkundung der Löschungsbewilligung sowie Grundbuchgebühren für den Löschungsantrag, die sich jeweils grob an einem Promillebruchteil des Grundschuldbetrags orientieren.
All diese Posten trägt üblicherweise der Verkäufer. Wer in der Verkaufsplanung frühzeitig die Restschuld und die zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigung seiner Bank erfragt, vermeidet unangenehme Überraschungen beim Notartermin.
